나도 이참에 임대사업 해볼까?

클릭하시면 더 큰이미지를 보실 수 있습니다 42㎡(12평형) 868가구, 82㎡(24평형) 228가구 등 다수의 소형 평형으로 이뤄진 서울 잠실 주공2단지 재건축 아파트 5563가구가 오는 7월 말 입주를 앞두고 마무리 공사를 한창 진행하고 있다. 아파트 단지는 지하철2호선 신천역 부근이어서 임대사업 대상으로 각광을 받을 것으로 전망된다. 대우건설 제공

소형 아파트 전세가 품귀 현상을 보이고 있다. 청약가점제 시행 등으로 ‘전세 눌러앉기’ 현상이 벌어지며 전세 수요가 커지고 있고, 이에 따라 전세 가격도 천정부지로 치솟고 있다. 자연스럽게 소형 아파트를 활용해 임대사업에 나서려는 투자자들의 관심도 높아지고 있다. 전문가들은 주택시장이 불안할 때 10년 이상 장기 투자를 겨냥한 주택임대 사업을 노려볼 만하다고 귀뜸한다.

◆소형 인기 끝이 없네 = 올해 들어 서울 노원구 등 강북 일부 지역에서 소형아파트 매물을 아예 찾아볼 수 없는 현상이 벌어지고 있다. 매물 부족은 곧바로 가격상승으로 이어지고 있다.

29일 부동산업계에 따르면 올해 1분기(1~3월) 서울 아파트 가격 상승률은 1.95%에 머물렀지만, 전용면적 60㎡(18평형) 이하 소형아파트는 4.11%의 높은 상승률을 나타냈다. 사실상 소형아파트가 올해 초 집값 상승을 이끈 셈이다.

그동안 인기를 끌었던 서울 강남 지역의 고가 아파트 밀집지가 정부의 각종 규제로 가격 상승 정체를 보이면서 경제적 부담이 적고 규제가 덜한 소형아파트로 수요자들의 발길이 이동했기 때문으로 분석된다.

전세 시장에서도 소형 아파트의 인기는 상한가를 달리고 있어 전월세 임대료 상승과 소형 평형 매매 가격 상승을 기대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다.

◆소형 임대사업의 주의점 = 임대사업을 위한 아파트를 고르기 전에 가장 꼼꼼히 따져볼 것은 전세 가격 비율이다. 임대사업인 만큼 전세 가격(임대료)이 높으면 수익률이 높아지기 때문이다. 전세가격 비율은 60% 이상이 적당하다.

역세권은 말할 필요가 없다. 지하철역이 가깝거나 대중교통이 발달된 곳은 임대 수요가 많아 세입자 구하기가 쉽기 때문이다.

전용면적이 국민주택 규모 85㎡(25.7평) 이하만 임대주택을 할 수 있다는 점도 명심해야한다. 아파트 임대사업은 5가구 이상을 가지고 있어야 종합부동산세와 양도소득세 중과 대상에서 제외된다. 또 5가구 모두 같은 행정구역 안에 있어야 하고, 임대사업을 시작하는 시점에 가격은 공시가 3억원 이하만 가능하다.

따라서 아파트의 매매가격은 1억5000만원~2억원 안팎이 선호되고 있다. 또 10년 이상 장기 임대해야 세금 혜택을 받을 수 있다. 비과세에 해당되는 10년 후 매도 시점에 1가구라도 공시가격이 3억원을 초과하면 양도세 중과세 대상이 되기 때문이다.

◆유망한 곳은 어디 = 서울 강북구 수유동 ‘벽산2차’의 69㎡(20평형)는 매매가격 1억4500만~1억9000만원, 전세 9000만~1억원선으로 지하철4호선 수유역에서 걸어 10분 거리다.

구로구 구로동 ‘구로두산’은 11개동 1285가구의 대단지 아파트다. 66㎡(19평형) 단일 평형으로 매매가격은 1억6500만~1억9000만원선으로 전세는 1억1000만~1억2000만원 정도다. 지하철7호선 남구로역이 걸어서 6분 거리다.

강서구 화곡동 ‘중앙하이츠’는 지하철 2·5호선 까치산역이 걸어서 8분 거리로, 76㎡(22평형)의 매매 가격은 1억5000만~1억6500만원이고 전세는 8500만~9500만원 정도다.

양지영 내집마련정보사 팀장은 “당분간 주택시장 불안으로 전월세 임대료와 소형 평형 매매 가격이 상승할 것으로 보인다”며 “주택임대 사업은 높은 임대료에다 개발 호재가 있는 지역의 경우 향후 시세 차익도 기대할 수 있어 틈새상품으로 떠오르고 있다”고 말했다.

정동근기자 aeon@munhwa.com