<김순환 기자의 부동산 깊이보기>부동산시장 틈새상품 ‘도시형 생활주택’ 공략법

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올들어 가장 뜬 부동산 언어를 꼽는다면 ‘도시형 생활주택’이라고 해도 과언이 아닙니다. 부동산시장의 틈새 상품으로 다가온 도시형 생활주택은 부동산시장이 극도로 침체된 속에서도 인기를 끌면서 주택시장의 한편을 당당하게 차지했지요.

도시형 생활주택이 부상한 이유는 기존의 주택 건축 최대 면적과 주차장 기준을 대폭 완화했기 때문입니다. 도시형 생활주택은 원룸형, 기숙사형, 단지형으로 나뉘는데 원룸형은 12㎡ 이상~30㎡ 이하(주차장 0.2대 이상~0.5대 이하), 기숙사형은 7㎡ 이상~20㎡ 이하(0.1대 이상~0.3대 이하) 면적으로 지을 수 있게 된 것이죠.

일반 중산층 투자자에게 도시형 생활주택은 소액투자가 가능해 더 매력적입니다. 1억∼2억원의 여윳돈으로 마땅한 투자처를 찾지 못한 중산층 투자자들에게 매력있는 상품이지요. 비슷한 투자처인 고시원이 보증금 없이 임대료만 받아 초기투자비용이 많이 드는 반면 도시형 생활주택은 보증금을 받을 수 있어 초기비용을 크게 줄일 수 있습니다. 도시형 생활주택은 또 연간 수익성 분석에서 다세대주택보다 월등한 수익률을 보입니다. 한 도시형 생활주택 전문업체의 분석에 따르면 기존 다세대주택을 운영한다면 연 5∼6% 수익이 나지만 이를 개조하거나 신축하면 공사비를 제외하고도 원룸형은 9∼10%, 기숙사형 10∼11%가량 된다고 합니다. 하지만 오피스텔과 비교하면 차이가 납니다. 물론 오피스텔은 일정 규모 이상 확보해야 신축하기 때문에 단순 비교는 무리지만 용적률 적용이 달라지기 때문이죠. 도시형 생활주택은 주택으로 분류, 낮은 용적률이 적용되지만 오피스텔은 준주택으로 적용돼 높은 용적률이 주어집니다.

도시형 생활주택에 투자한다면 용도지역, 교통여건, 금리 등을 잘 살펴야 합니다. 1종 일반주거지역은 수익성이 없고 2종이나 3종도 땅값이 3.3㎡당 1300만∼1500만원이 넘으면 수익성이 크게 떨어지기 때문입니다. 교통여건은 특히 분양이나 임대를 고려해 역세권(걸어서 5분가량)을 선택해야 합니다.

세금도 감안해야 합니다. 현행법은 1가구2주택에 대해 양도시 중과세하기 때문이죠. 공시가격 3억원 이하, 85㎡ 이하 주택 5채 이상을 10년간 임대하면 취득·등록세 비과세 등 세금감면 혜택이 있지만 매도(양도)할 경우 과세가 됩니다. 주택을 소유한 채 주택임대사업을 목적으로 도시형 생활주택을 분양받았다 해도 기존 주택 매도 때는 세금혜택이 거의 없지요. 모든 부동산과 마찬가지로 도시형 생활주택 투자도 입지여건, 분양성, 임대수요, 연간수익률, 관리 편의성 등을 꼼꼼히 따져봐야 투자 과정에서의 낭패를 최소화할 수 있습니다.

soon@munhwa.com