<김순환 기자의 부동산 깊이보기>문턱 낮아진 주택임대사업 은행금리보다 수익률 높다

민간주택 임대사업 진입 장벽이 크게 낮아졌습니다. 정부가 전셋값 고공행진이라는 급한 불을 끄기 위해 ‘2·11전월세 대책’을 통해 민간 주택 임대사업 규제를 대폭 완화했기 때문이지요.

2·11대책으로 3월부터 3가구 이상의 주택을 매입하면 임대사업자로 등록할 수 있고, 준공 후 미분양주택을 매입해 임대사업을 하면 취득세, 양도소득세(5년 이상) 등도 획기적으로 감면받게 됩니다. 현행 제도에서 주택 임대사업을 할 경우 개별주택 취득가격(공시가격) 기준이 서울 3억원, 경기·인천 6억원 이하로 제한돼 있지만 이번 조치로 지역과 관계없이 모두 6억원 이하로 바뀌지요. 또 임대 주택규모와 소유기간도 풀려 현재 전용면적 85㎡ 이하 5가구, 10년 이상 임대에서 앞으로는 149㎡ 이하 3가구, 5년 이상으로 대폭 완화됩니다.

매입 임대사업은 은행금리보다 높은 수익률과 시세차익도 바라볼 수 있다는 것이 장점입니다. 이 때문에 이번 2·11대책이 나오면서 준공 후 미분양 중대형주택(149㎡ 이하)에 대한 임대사업 문의가 많다고 하네요. 실제 수도권의 중대형 미분양 중에는 3.3㎡당 1000만원 선이 많아 대출(분양가의 50%)과 임대보증금 등을 감안하면 5억원가량이면 3가구 정도를 매입해 임대사업이 가능합니다. 여기에 취득·등록세 감면, 종합부동산세 비과세, 양도소득세 중과 대상 제외(6∼35% 일반과세에 50% 감면) 등 세제 혜택도 풍성해 여유자금이 있는 투자자들에게는 좋은 기회인 셈이지요. 이번 조치로 주택 임대사업 문턱이 낮아지는 만큼 총 4만4000여명(국토해양부 2월 기준)에 이르는 임대사업자 등록이 크게 늘어날 것으로 보입니다.

전문가들도 임대사업자 자격요건이 완화된데다 세금 혜택도 커져 주택 임대사업 매력이 커졌다고 말합니다. 하지만 임대사업은 무턱대고 나섰다가는 낭패를 당하기 십상인 만큼 각별한 주의가 필요하지요. 임대사업용 주택을 고를 때는 입지여건, 매매가 대비 전세가격 비율, 주택노후도, 장기적인 발전성 등을 따져야 합니다. 우선 주택 입지여건을 살피는 것은 ‘기본 중의 기본’입니다. 임대 목적인 만큼 임차인이 가장 선호하는 대중교통 요지, 특히 전철이 가까운 역세권 교통여건을 갖춘 곳이어야 하고요. 또 매매가 대비 전세가 비율이 높을 수록 임대소득이 높다는 점도 염두에 둬야 합니다. 5년 뒤 개발호재와 주택 수급 상황도 살피면 시세 차익을 예상보다 높게 기대할 수 있고요.

민간 주택 임대사업 규제가 풀려도 부동산투자는 리스크(위험)가 상존합니다. 무리한 투자, 특히 많은 대출을 받아 임대사업을 하는 것은 금물이지요. 부동산은 한번 사면 쉽게 사고팔 수 없는 만큼 전문가와 상담한 후 여유자금에 맞는 적정투자를 해야 합니다.

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