<김순환 기자의 부동산 깊이보기>쉽고 수익률 높은 공매 ‘조세채권’ 함정 주의를

부동산 시장이 회복 기미를 보이면서 부동산경매(법원경매·공매)가 인기를 끌고 있습니다. 올 들어서도 2월22일 부산지방법원의 한 아파트 경매에서 82명이 몰려 최고 입찰경쟁률을 기록했지요.

법원경매와 함께 공매에도 수요자가 몰리고 있습니다. 지난 1월의 경우 공매 아파트 평균경쟁률이 4.33대 1을 기록하기도 했습니다. 부동산 공매는 한국자산관리공사(캠코) 이외에 은행 등에서도 부정기적으로 이뤄지지만 단연 캠코의 전자공매시스템인 온비드(www.onbid.co.kr)에 매각 물건이 많고, 쉽게 참여할 수 있습니다.

공매는 국가기관이 체납세 회수를 위해 캠코에 매각을 의뢰한 물건을 입찰하는 것으로, 경매와는 차원이 다르지요. 공매는 온비드 사이트를 방문해 회원 가입(무료)하고 은행 등에서 전자거래 공인인증서를 발급받아 등록하면 편리합니다. 입찰보증금(희망 매수가 10%)도 온라인 납부하고, 유찰시 계좌로 즉시 환불받기 때문이지요. 낙찰시 잔금은 캠코 지정계좌로 입금하고, 매각 결정 통지서(온라인 교부 신청한 경우)도 온비드를 통해 발급받을 수 있습니다. 공매의 가장 큰 매력은 시세보다 훨씬 싸게 살 수 있다는 것이죠. 감정가로 입찰이 시작되지만 유찰되면 최고 50%까지 낮아지기 때문입니다.

하지만 아름다운 장미에도 가시가 있듯이 공매도 주의를 기울이지 않으면 자칫 낭패를 보기 쉽습니다. 경매와는 달리 낙찰받은 물건에 대한 명도(점유를 없애고 이전)책임이 100% 낙찰자에게 있고, 일반인은 파악하기 어려운 조세채권 등이 숨어 있기 때문이지요. 그래서 입찰에 앞서 현장을 방문해 등기부등본, 건축물 관리대장, 도시계획 확인원 등 해당 물건과 관련된 공부를 열람하고, 임대차 현황 등 권리관계 분석을 철저히 해야 합니다.

공매 낙찰 물건의 가장 큰 문제는 조세채권의 권리관계입니다. 일반인들은 압류 설정된 조세채권이 당해세(국세의 상속세, 증여세 등과 지방세의 재산세, 도시계획세, 종합토지세 및 가산금)인지, 아닌지를 판단하기가 쉽지 않기 때문이죠. 당해세는 담보채권이나 기타 채권보다 설정(압류)순위가 늦더라도 소액 임차인 최우선변제권과 근로자의 임금채권(1순위) 다음 순위(2순위)로 우선 변제해야 합니다.

일반인들이 오판하기 쉬운 것은 조세채권 내역(금액)은 공매정보나 물건명세서에 상세하게 공개되지 않기 때문입니다. 체납자 개인정보 보호를 위해 내역 공개를 꺼리는 것이죠. 공매는 경매와 달리 낙찰받은 물건의 큰 하자가 있어도 매각불허가신청을 하는 절차가 없다는 것도 주의점입니다. 따라서 경매보다 간편하고 높은 수익률을 올릴 수 있다는 환상을 좇아 무턱대고 공매에 참가하는 우(愚)를 범하지 말아야 합니다.

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