<김순환 기자의 부동산 깊이보기>서울서 ‘1시간30분대’ 토지투자에 주목하라

닥터 둠(누리엘 루비니 미국 뉴욕대 교수)이 최근 세계 경제를 향해 준엄한 경고를 다시 보냈습니다. 세계 경제가 2년 뒤 ‘퍼펙트 스톰’(강력한 폭풍)을 맞을 것이라는 지적을 한 것이죠. 루비니 교수는 2008년 글로벌 금융위기를 정확히 전망, 명성을 날린 인물입니다. 루비니 교수의 경고가 아니더라도 세계 경제의 양대 축인 미국과 중국의 장단기 경제 전망이 그리 좋지 않습니다.

한국 경제는 곧 세계 경제입니다. 당연히 미·중 경제가 기침이라도 하면 독감에 걸리기 십상이지요. 루비니 교수의 전망대로 2013년 세계 경제가 위기를 맞으면 우리나라 부동산 시장은 어떻게 변할까요. 1997년 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기 때처럼 부동산 시장, 특히 아파트값은 급락할 수밖에 없습니다.

주택시장 변화과정에서 2011년은 하향안정기로 들어가는 시기입니다. 일시적인 상승이 있을지 몰라도 경제에서 주택이 차지하는 비중, 고령화, 850만명에 이르는 베이비붐 세대(1955~1963년 출생)의 은퇴 시작 등을 감안해 볼 때 내리막길에 접어든 것이지요. 앞으로 수도권 요지를 중심으로 소폭 상승(2012~2014년)은 있을지 몰라도 대세 상승이나 급등 가능성은 매우 낮다고 보면 됩니다.

그렇다면 1주택자로서 여윳돈을 조금 가진 중산층 투자자 입장에서는 어떤 선택을 해야 할까요. 현금을 보유하지 않을 경우 장기적인 차원에서 토지시장을 새롭게 볼 필요가 있습니다. 바로 서울에서 1시간~1시간30분 걸리는 지역 토지를 주목하라는 것이죠. 다만 경기 용인이나 남한강 유역의 양평, 북한강 유역의 가평은 이미 선점자가 많습니다. 접근성이 좋아 주택용지나 공장, 창고 부지 등으로 수요도 많고, 가격도 이미 올랐고요.

결국 일반 투자자들은 서울에서 1시간30분대 토지를 눈여겨봐야 합니다. 그 중에서도 바다가 자동차로 20∼30분 이내에 있고, 물이 풍부한 땅을 사는 것이 좋겠지요. 경기 평택과 파주, 연천, 포천, 충남 홍성, 당진, 보령, 충북 음성, 강원 원주, 홍천 등입니다.

땅을 살 때는 토지이용계획상 토지거래 허가구역은 되도록 피하고, 땅의 모양과 크기 등을 두루 감안해야 합니다. 토지이용계획이나 지적도 등만 보고 매입하지 말고 하자는 없는지, 악산(惡山)이어서 조림조차 불가능한 건 아닌지, 매매가 쉬운 토지인지 등을 살펴야 하지요.

토지시장 투자에 나선다면 당장의 지가상승을 기대하는 것은 금물입니다. 몇 년간 주말농장처럼 다닌다는 생각을 갖는 것도 좋고, 내가 살고 싶은 전원주택(혹은 부지)을 마련하는 것을 1차 목표로 해도 괜찮지요. 단기간의 지가상승 기대를 과감하게 버리고 장기적인 안목으로 투자해야 합니다. 토지는 ‘미래가치’입니다.

soon@munhwa.com