<김순환 기자의 부동산 깊이보기>불확실한 부동산 시장 ‘임대사업’서 틈새 찾아라

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8·18 전월세시장 안정 방안이 나온 지난 18일 가계대출이 중단됐습니다. 가뜩이나 침체된 부동산 시장에 또 다른 엇박자 정책이 나온 셈이 됐지요. 대출을 많이 받은 주택 1채를 갖고 있거나 대출을 받아 주택을 마련하려는 무주택자들에게는 혼란이 가중된 상황입니다.

하지만 불확실한 시장에서도 속내를 들여다보면 기회가 엿보입니다. 8·18대책에서 나온 1주택(수도권은 취득가액 6억원 이하, 면적 149㎡ 이하) 이상 임대사업자 허용이 그것이지요. 정부는 수도권에서 1가구 이상만 세를 놓더라도 양도세 비과세를 적용하기로 했습니다. 세제혜택 요건이 현행 3가구 이상 임대에서 완화된 것이지요. 이에 따라 1주택자 이상은 물론 무주택자라도 당장 집이나 오피스텔(주거용)을 사서 임대사업을 하면 종부세와 양도세, 법인세, 취득세, 등록세 등에서 혜택을 누릴 수 있게 됐습니다.

일반인이 임대사업을 하려면 우선 자치단체(시·군·구) 임대사업자 등록(신분증, 임대주택 등기부 등본, 임대사업자 등록신청서 작성)을 해야 합니다. 또 세무서에도 임대주택 등기부 등본과 지자체 임대사업자 등록증 사본, 사업자등록신청서 등을 제출, 사업자 등록을 해야 세제 혜택을 받을 수 있지요. 다만 주택 취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대주택의 임대 개시일부터 5년 이내에 해당 주택을 임대 이외의 용도로 사용 또는 매도하는 경우에는 감면세액이 추징되는 만큼 주의해야 합니다.

임대사업 주택 구입 시에는 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 60% 선일 때가 적기입니다. 부동산업계에서는 전세가율이 60%를 넘어서면 전세 수요가 매매 수요로 돌아서면서 집값이 본격 상승하는 것으로 보고 있기 때문이지요.(예를 들어 8월15일 국민은행 부동산시세 기준 수도권 전세가율은 50.1% 수준이어서 집값이 본격 상승국면은 아닙니다.) 다만 막연히 전세가율 60% 선을 기다리다가는 주택 구입의 기회를 놓칠 수 있지요. 전세가율 55% 이후부터는 매매 대기 수요가 급격히 증가하기 때문입니다.

수도권에서 임대사업하기 좋은 주택이 있는 곳은 서울 도심권 접근성이 좋은데다 집값이 상대적으로 낮고, 전세가율이 높은 지역입니다. 구체적으로 전세가율이 60%에 이르는 안양시 평촌, 군포시 산본, 수원시 일대와 서울 서대문구(54.7%)·관악구(54.1%)·금천구(54.0%)·동대문구(53.8%) 등입니다.

지금은 전셋값 급등으로 무주택자에게는 주거불안이 가중되는 냉혹한 시기입니다. 1주택자나 무주택자는 전세가율 상승 등 부동산 시장을 잘 살피면서 집값이 오르기 전에 구입해 임대사업자로 등록하는 것도 세금을 줄이면서 재테크를 할 수 있는 방법입니다. 향후 집값 상승에 대한 기대감이 낮긴 하지만 이번 정부 대책을 적극적으로 활용하면 안정된 임대수익과 시세차익을 얻을 수 있기 때문입니다.

soon@munhwa.com