<김순환 기자의 부동산 깊이보기>오피스텔 투자 전성시대 공급과잉 위험 주의해야

부동산 시장 침체기의 틈새 상품으로 오피스텔이 각광받고 있습니다. 특히 올 하반기 들어 인기가 두드러지고 있지요. 시중 뭉칫돈이 투자처를 찾지 못한 데다가 부동산 수익형상품(도시형생활주택, 원룸, 오피스, 소형상가 등)에 일반수요자마저 가세한다는 것이겠지요.

오피스텔의 인기에는 정부 정책도 한몫하고 있습니다. 전셋값은 급등하지만 주택시장 규제 풀기가 쉽지 않자 대체 상품인 도시형생활주택과 오피스텔에 대한 규제를 완화한 것이죠. 일반 투자자는 잘 모르고 넘어갔겠지만 지난달 발표한 ‘8·18 전월세 시장 안정대책’에서 오피스텔도 사실상 임대주택으로 인정했습니다. 오피스텔을 ‘준주택’으로 인정해 저리의 국민주택기금(㎡당 40만원에서 80만원)을 지원받는 것은 물론 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제, 법인세 추가 과세 배제, 취득세 및 재산세 감면 혜택 등을 받을 수 있게 됐지요.

수요자가 몰리고, 규제가 완화되면서 분양도 급증하고 있습니다. 올들어 수도권에 8월까지 6300여실이 분양된데 이어 9월 이후에도 서울 2207실, 경기 419실, 인천 3985실 등 모두 6611실이 분양을 앞두고 있지요. 가히 오피스텔 전성시대입니다. 사실 오피스텔은 소형 고가주택과 다름없습니다. 전용률(공급면적에서 복도, 층계, 관리사무소 등 공공시설 면적을 제외한 전용면적 비율)을 따지면 더 비싼 곳도 많지요. 거의 모든 오피스텔의 공급면적 기준 전용률은 50% 미만이고, 40%가량도 많습니다. 이에 따라 3.3㎡ 분양가를 따져보면 면적당 가격이 같은 지역의 소형아파트 시세를 훨씬 초과하는 곳도 있지요. 시세차익을 얻기 어려운 초고가의 소형주택인 셈이죠. 그래서 부동산을 잘 아는 이들은 오피스텔 투자를 주저합니다.

실제 오피스텔은 일반 수요자들이 생각하는 것보다 수익률이 예상보다 낮고 용적률(부지면적대비 건물연면적 비율)이 높은 반면, 전용률은 낮아 시세차익도 거의 없습니다. 부동산 정보업체인 부동산114 자료에 따르면 지난 7월 말 기준 서울 강남권 오피스텔은 5.52%, 도심권은 5.67%의 수익률을 보였습니다. 최근 저축은행 우대금리가 5%를 넘은 것을 감안하면 수익률 차이가 없지요. 공급과잉과 경기 불황에 따른 공실률을 감안하면 수익률이 마이너스(-)가 될 수도 있습니다.

오피스텔은 시세차익을 얻기가 쉽지 않은 만큼 안정적인 임대수익을 얻기 위한 투자입니다. 적정 수익률 확보가 투자의 관건인 것이죠. 투자수익을 바랄 때에는 교통여건과 면적당 분양가격, 주변 임대 시세와 공실률, 교통여건, 지역별 수요와 공급량 등을 꼼꼼히 따져야 합니다. 모든 상품의 유행과 인기의 끝은 공급과잉을 수반하는 만큼 자칫 기대수익에 못미치는 투자가 될 수도 있다는 점을 알아야 합니다.

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