<김순환 기자의 부동산 깊이보기>규제해제 강남재건축 투자, 매물풀릴 ‘때’를 기다려라

서울 강남권 재건축 추진 아파트 시장이 다시 주목받고 있습니다. 정부와 서울시가 ‘확실한 재료’인 투기과열지구 폐지 등 규제완화와 종(種) 상향(2종 일반주거지역에서 3종주거지역 변경) 혜택을 주었기 때문이지요. 워낙 부동산 경기가 침체된 상황이어서 규제완화 효과는 크지 않다고 해도 종 상향은 확실히 메리트를 주는 것입니다. 서울시의 종 상향 발표 직후 떨어지기만 하던 재건축 아파트 가격이 반등한 이유이지요.

재건축 아파트의 가격은 정답이 없습니다. 낡아서 살기가 불편해 실제 소유자는 거의 거주하지 않는 주택을 두고 어느 선이 적정 가격이냐를 따지는 것 자체가 무리이기 때문이지요. 강남 재건축 아파트는 항상 투자를 해서 이익을 보려는 잠재 수요층이 존재합니다. 또 극히 일부인 실소유 거주자를 제외하고는 주거 안정과는 별 상관이 없는 층입니다. 이런 의미에서 현재 형성된 재건축 대상 아파트의 가격은 투기성이 강한 셈입니다.

정부는 지난 7일 ‘주택거래활성화 및 서민주거안정’이라는 부동산 대책을 내놓았습니다. 이 대책은 서민 주거안정이라는 말보다는 ‘강남 재건축 아파트’ 활성화에 무게가 있습니다. 지난 몇 년 동안 금지된 조합원 지위양도 금지, 전매제한, 주택자 양도소득세 중과세 폐지, 재건축초과 이익환수 문제 등 족쇄를 풀었으니까요. 정부가 대책을 내놓은 것은 지난 5년간 강남 재건축 아파트값이 10% 이상 떨어지고, 경기침체와 맞물려 거래가 사실상 실종됐기 때문입니다.

재건축 대상아파트인 송파구 가락시영아파트 종 상향도 실소유자에게는 호재일지 몰라도 무주택자에게는 악재입니다. 사업성이 높아진 만큼 집값이 오를 수밖에 없기 때문이지요. 용도지역을 기존 2종(용적률 250% 이내)에서 3종일반주거지역(300% 이내)으로 높이면 용적률(대지면적 대비 건축 연면적 비율)이 산술적으로 50%나 늘어납니다. 50%만큼 실소유자(조합원)에게 이익을 주는 셈이지요. 가락시영의 경우 종 상향을 통해 용적률이 20%포인트 늘어났습니다. 현 시세 기준으로 조합원당 1억원가량 이익을 볼 것으로 예상됩니다. 가락동 종 상향은 앞으로 다른 재건축 아파트로 도미노 현상을 줄 가능성이 높지요. 형평성 때문입니다.

하지만 강남권 재건축아파트 투자 가치가 높아졌다고 해서 섣불리 접근하면 낭패를 보기 십상입니다. 재건축 아파트는 기대감으로 접근하는 순간 투자자의 발목을 잡는 상황이 수시로 발생할 가능성이 높기 때문이지요. 굳이 강남권 재건축에 투자할 계획이 있다면 서두르면 안됩니다. 12·7부동산대책으로 인해 2003년 이후 조합설립 인가된 강남권 26개 단지 1만9000여명의 조합원 지위 양도가 가능해져 앞으로 매물이 풍부해지기 때문이지요. 기다리면 기회가 오는 것이 부동산 투자입니다.

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