<김순환 기자의 부동산 깊이보기>임대수익 높은 상가 투자, 유동인구·접근성 따져라

주택시장이 장기 침체하고 도시형생활주택과 오피스텔 공급이 급증하자 상가 분양시장으로 눈을 돌리는 이들이 늘고 있습니다. 이는 시세 차익보다 임대수익을 우선시하는 최근의 재테크 흐름에 따라 아파트나 오피스보다 임대수익률이 높은 것으로 알려진 단지내 상가와 지분투자 상가 등의 분양시장에 유동성 자금이 몰린다는 뜻이지요.

실제로 2월말 한국토지주택공사(LH)가 올해 처음 입찰한 서울 강남 보금자리주택 지구 단지 내 상가는 100% 낙찰됐습니다. 대전 선화지구 공급 상가도 8개 중 5개가 주인을 찾았고요. 민간 공급 상가 중에서도 서울 구로구 천왕동 천왕택지개발지구 근린생활시설, 경기 성남시 중원구 경원대역 오피스상가 등도 예상보다 많이 분양됐다고 합니다. 이런 추세는 3∼5월 성수기를 맞아 더 활기를 띨 것으로 보입니다.

하지만 상가 분양 투자에는 많은 위험이 도사리고 있지요. 우선 단지내 상가는 다른 상가에 비해 상대적으로 리스크(위험)가 적긴 하지만 배후 입주민 수, 주변 오피스와 주택 연계성 등에 따라 상권이 좌우됩니다. 요즘 같은 주택시장 침체기에는 아파트 잔금 납부 기간이 길어지면서 입주도 늦어져 상권 형성도 생각보다 오래 걸리는 경우도 있고요. 지분 분양 상가는 소액투자가 가능하지만 어느 투자보다 주의가 필요합니다. 한 점포(혹은 한층, 건물 전체)를 여럿이 함께 소유(공동지분)하면서 권리를 행사해 나중에 지분 다툼이 일어날 수 있기 때문이죠. 또 상가 운영 자체를 타인에게 맡기는 구조여서 수익률이 낮을 수밖에 없는 데다 급전이 필요할 때 처분 자체가 어렵습니다.

쇼핑몰 등 테마상가는 유행에 따라 상가 활성화를 광고합니다. 하지만 트렌드 소멸과 함께 테마상가의 상권도 급격히 위축됩니다. 전문 상가도 마찬가지죠. 전문 상가의 경우 기존에 형성된 상가들을 제치고 우뚝 서야 하는데 자칫하면 기존 상가의 아류가 될 수도 있지요. 이른바 랜드마크 상가도 다르지 않습니다. 우선 시공·시행사 브랜드와 상징성 때문에 분양가가 높고, 공급상가도 많다는 점을 알아야 합니다. 브랜드와 랜드마크상가라는 이점에 치우쳐 상가 활성화에 소홀할 수도 있고요. 이들 상가 분양 투자 시에는 수익률 보장이나 대형마트, 은행 입점 예정 등 광고에도 주의해야 합니다.

완벽한 조건을 구비한 상가는 없습니다. 대부분의 상가는 상권이 좋아도 입지가 나쁘거나 반대인 경우가 많지요. 상가를 분양받을 때는 가장 기본적으로 브랜드보다 유동인구와 접근성, 상권 형성 가능성 등을 봐야 합니다. 상가 분양투자의 가장 큰 적인 공실 가능성도 염두에 둬야 하고요. 상가 분양 투자는 직접 발품을 팔아 ‘알짜’를 선별해 내는 혜안(慧眼)을 갖춘 후에 해도 늦지 않습니다.

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