<김순환 기자의 부동산 깊이보기>토지는 미래가치를 내다보고 투자하라

주택 취득세와 양도세 감면 정책 효과로 10월 주택 매매거래량이 늘었지만 매수세로 이어지지 않고 있습니다. 최근의 급매물 소화 과정은 반짝 장세일 뿐 가격 상승으로 이어지지 않고 있다는 뜻이죠. 이른바 취등록세와 양도세 감면이라는‘정책 장세’도 시장 침체를 극복하기에는 역부족입니다.

부동산 시장 침체가 막바지로 가고 있는 분위기이지만 반등의 기회를 잡지 못하고 있습니다. 매수세가 살아나지 않기 때문이죠. 이 같은 지리멸렬한 분위기가 이어질 때는 아예 기다리거나, 급매물 혹은 장기 투자처에 주목할 필요가 있지요. 일반투자자 입장에서 장기 투자는 당연히 토지 외에 대안을 찾기가 쉽지 않지만 말입니다.

토지 시장은 부동산 시장 침체에도 불구, 보합세입니다. 주 5일 근무제가 정착되면서 5도2촌(5都2村)을 원하는 이들이 많아 꾸준한 수요가 있는 데다 베이비부머(1955∼1963년 출생)들의 은퇴가 이어지면서 수요층이 지속적으로 늘고 있기 때문이죠. 다만 올들어 경기침체가 이어지고 내년 경제도 먹구름이 일 조짐을 보이면서 경매 물건은 늘고 있고, 낙찰가률(감정가 대비 낙찰가 비율)도 많이 떨어지고 있습니다. 전원주택 부지가 많은 경기 용인의 한 물건의 경우 10월 초 경매에서 337㎡ 대지가 감정가(1억8만9000원)의 63.5%인 6359만9000원에 낙찰됐지요. 10월 서울·수도권 토지의 평균 낙찰률(경매물건 대비 낙찰물건 비율)도 14.94%로 1∼9월 평균 낙찰률(23%)에 비해 크게 떨어졌고요.

토지 투자는 경매 시장마저 하강기일 때가 ‘적기’입니다. 다만 권리 관계가 복잡한 경매 물건이나 개발 호재를 탄 토지 투자보다는 ‘미래가치를 내다보는 투자’에 눈을 돌려야 합니다. 경매 토지는 자칫 권리 관계가 발목을 잡을 수 있고, 개발 호재 토지는 상투를 잡을 가능성이 높기 때문이지요. 그래서 동계올림픽 호재가 있는 강원 평창보다는 한·러시아 교역 확대를 염두에 둔 양양·삼척·동해, 세종시 주변이 아닌 그 너머의 땅, 지방 혁신도시에서 30분가량 떨어진 곳 등을 미래를 보고 투자하라는 것이지요.

매물로 나온 상당수의 토지는 서류상 내용과 실제가 조금씩 다른 경우가 많은 만큼 반드시 물건에 대한 현장 확인을 해야 합니다. 공부상과 실제 토지 물건의 차이, 용도와 주변 여건·진입도로·수목 식재·분묘·무허가 건물 존재 등도 살펴봐야 합니다. 국토계획 및 이용에 관한 법률이나 농지법 등 토지이용 규제 여부를 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도, 임야대장 등을 통해 반드시 확인해야 하고요. 토지는 아파트 등 주거시설에 비해 환금성이 떨어지는 것이 투자를 망설이게 하는 이유 중 하나입니다.

일반투자자들은 투자 전에 자신이 땅을 이용한다는 가정 아래 사야 실패하지 않는다는 사실을 유념했으면 합니다.

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