<김순환 기자의 부동산 깊이보기>투자의 3대조건은 ‘입지·가격·미래 가치’

부동산 시장이 가뜩이나 불황인 상황에서 7월 비수기까지 겹쳐 개점휴업 상태입니다. 6월 말 취득세 감면 종료로 7월 서울 아파트 매매거래량은 전월 대비 20% 수준으로 급감하는가 하면 집값도 하락세를 지속하고 있지요. 부동산 시장이 냉각상태를 넘어 냉동 현상을 겪고 있다고 해도 과언이 아닌 상황입니다.

부동산 비수기는 내집 마련이나 여유자금이 있는 투자자에게는 오히려 부동산 시장을 객관적이고 주도적으로 조망하고 재테크를 할 수 있는 기회이기도 합니다. 어쩌면 부동산 시장이 최악의 불황을 겪고 있는 올 7월에 부동산 재테크에 눈을 뜰 수 있는 기회가 될 수도 있겠지요. 이를 위해서는 우선 기본적인 선구안을 갖고 부동산 시장을 학습할 필요가 있습니다.

부동산 매매시는 입지와 가격(분양가), 미래 가치 등 3개 조건이 부딪칩니다. 배산임수(자연환경), 편의시설 근접성, 교통편의성 등 입지조건이 최고여도 가격이 안맞으면 살 수 없겠지요. 또 가격이 아무리 싸도 입지가 변변치 않으면 매매가 쉽지 않고요. 입지와 가격이 맞아도 미래가치가 없으면 살 수 없고요. 이는 최근의 분양아파트 사례에서도 극명하게 드러납니다. 올 상반기 전국에서 1순위 청약통장이 가장 많이 접수된 단지는 경기 성남 ‘판교 알파리움’이었습니다. 최근 몇년 사이 인기가 시들해진 주상복합아파트여서 수요자가 많이 몰릴 것으로 기대하지 않았지만 예상을 뛰어넘는 청약경쟁률을 기록했지요. 판교 알파리움의 성공 이유는 간단했습니다. 입지, 가격, 미래가치 등 3박자가 조화를 이룬 것이지요.

반면 비슷한 시기에 미분양이 난 김포 풍무지구나 고양 삼송지구 분양 아파트는 분양가격이 예상보다 낮았고, 내부설계 등 상품 자체는 빼어났습니다. 하지만 분양 성적은 기대에 못미쳤지요. 교통 등 입지여건과 미래 발전 가능성에서 수요자들에게 신뢰를 주지 못했기 때문입니다. 이 두 사례는 수도권에서 주택의 매매·분양을 어떤 기준에서 해야 하느냐를 확실하게 보여준 것입니다. 요즘 시장에 많이 나오는 재개발·재건축아파트 조합원 입주권도 이 같은 기본적인 조건과 사례를 보고 투자해야 합니다. 특히 입주권의 경우 로열층 확보가 가능하고 일반분양가에 비해 월등히 저렴한 가격에 매입할 수 있다는 장점이 있지만 사업청산 과정에서 추가부담금을 낼 수 있다는 점도 명심해야 합니다.

부동산 불황과 비수기가 겹친 지금 같은 시기는 할인분양과 싼값의 입주권, 저렴한 토지 등 이른바 급매물이 많습니다. 부동산 선구안이 없는 초보 투자자들이 현혹되기 쉽지요. 이런 시기에는 단기투자해 시세차익을 노리겠다는 생각을 버리고 옥석을 잘 분석하는 지혜를 길러야 합니다. 부동산이 극도로 침체한 비수기에는 ‘입지와 가격(분양가), 미래 가치’라는 기본을 지키는 투자가 중요합니다.

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