<김순환 기자의 부동산 깊이보기>대못 뽑힌 재건축아파트 매수 적기는?

재건축 사업 연한이 29일부터 지은 지 40년에서 30년으로 앞당겨지는 등 재건축을 가로막았던 규제 대부분이 풀렸습니다. 재건축 연한 축소 내용이 담긴 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안’이 이날부터 시행에 들어갔기 때문이죠. 그동안 서울시 등은 부동산 투기를 막기 위해 1986∼1990년 준공 아파트는 지은 지 30∼38년이 지난 후, 1991년 이후 완공된 아파트는 지은 지 40년 이후로 재건축 기준을 적용하는 경우가 많았습니다.

이번 개정안에는 구조안전평가와 별도로 층간 소음, 에너지 낭비, 노약자·어린이 생활환경, 실내 생활공간 적정성 등을 중심으로 주거환경중심평가를 해 재건축 적정성을 판단하도록 하는 내용도 들어갔습니다. 재건축 연한이 기준에 미달해도 층간소음 등이 심할 경우 재건축을 할 수 있도록 한 것이죠. 여기에 재건축할 때 연면적의 50% 이상을 중소형 아파트(85㎡ 이하)로 짓도록 한 규제와 재개발구역의 임대주택 의무 비율(가구 수 기준)도 수도권(20%→15%)·지방(17%→12%) 모두 5% 포인트씩 내렸습니다. 이번 개정안 시행으로 재건축 걸림돌은 사실상 모두 제거된 셈이죠.

우리나라 부동산시장에서 규제 완화는 집값 상승을 의미합니다. 특히 재건축은 집값 상승 폭발성을 지니고 있지요. 당연히 이번 규제 완화 혜택을 보게 된 곳의 집값은 벌써 호가가 급상승하는 분위기입니다. 송파구 잠실, 강남구 개포동, 서초구 반포 일대 재건축 대상 아파트 대부분은 지난해 말 대비 5월 말 현재 1억 원 이상 올랐지요. 양천구 목동신시가지 1단지의 전용면적 66㎡도 1억 원가량 상승했고요. 이번 조치로 2017년 재건축이 가능한 노원구 상계주공 2단지 58㎡도 같은 기간 5000만 원 이상 올랐습니다.

재건축이 활성화될수록 전셋값은 오를 수밖에 없습니다. 멸실가구가 그만큼 많아지면서 이사 수요가 늘기 때문이지요. 이번 조치로 강남권과 목동 전셋값은 큰 폭으로 오를 것으로 보입니다.

그렇다면 재건축아파트 매수 적기는 언제일까요. 당연한 말이지만 규제 완화 직전이나 초기가 좋습니다. 재건축아파트는 사업 추진 단계가 줄어들수록 오르기 때문이죠. 이번처럼 재건축을 가로막는 대못이 뽑힌 경우 재건축아파트 가격이 장기간 상승 흐름을 탈 가능성도 있습니다.

재건축아파트 매수 시에는 낮은 용적률(대지면적에서 건축물 연면적이 차지하는 비율)과 많은 가구 수(대단지)를 반드시 확인해야 합니다. 용적률이 낮을수록 지분율이 높아지고, 분담금도 줄어들기 때문이죠. 고가 전세를 살거나 투자처를 찾는 이들이라면 재건축 대못이 뽑히는 초기 거주의 불편함이 있더라도 재건축아파트로 갈아타기 하는 것도 투자의 지혜라고 봅니다.

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