<10문10답 뉴스 깊이보기>25일 판매 시작 ‘내집연금 3종세트’

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3억주택 60세, 일시 인출 6270만원 → 8610만원으로 늘어
보금자리론 대출 40~50대, 연금 가입 약속하면 금리 혜택

‘주택연금, 자식에게 물려줄 것은 집이 아니라 당신의 행복한 노후입니다.’ 금융위원회가 고령층의 부채 감소와 노후보장, 주거안정이라는 ‘1석 3조’의 효과를 노리고 내놓은 ‘내집연금 3종 세트’의 핵심 홍보 문구이다. 오는 25일부터 시중은행에서 가입할 수 있다. 기존 주택연금보다 다양한 상품 구성과 혜택을 통해 집이 ‘재테크 수단’이 아닌 ‘노후 수단’이 될 수 있도록 인식의 전환을 이루겠다는 게 금융당국의 복안이다. 내집연금 3종 세트에 대한 금융 소비자들의 다양한 궁금증을 10문10답으로 정리했다.

1 추진 배경은

고령화가 급속히 진행되고 가계부채 증가세가 가파른 가운데 특히 50∼60대가 가계부채에서 차지하는 비중이 커지고 있다. 또한 고령층의 소득 대비 부채비율은 전 연령층 평균(128.2%)보다 높은 160.9%에 달하고 있다. 최근 ‘노후 파산’이 사회문제화할 정도로 고령층 부채 문제가 심각해지고 있다.

게다가 공적연금을 통한 소득보장 시스템이 미흡하고 노후 준비도 충분치 않은 상황이다. 고령층은 자산 중 주택 등 실물자산이 차지하는 비중이 82.4%에 달하는 등 은퇴 후 생활에 충당할 유동자산이 크게 부족한 실정이다. 40대부터 생애 전반에 걸쳐 점진적으로 부채를 줄여나가고 노후생활을 준비하는 관행 정립을 위한 주택금융상품 개발이 필요하다는 지적이다.

이에 정부는 고령층의 주택담보대출과 주택연금을 연계하는 ‘내집연금 3종 세트’를 출시했다. 금융위는 “내집연금 패키지 상품을 통해 노후 대비는 물론 고령이 되기 전에 원금과 이자를 상환하거나 원리금을 생애 전반에 나눠 상환해 부채를 감축하고, 평생 내집에 거주하면서 연금을 수령해 주거 안정을 도모하는 게 정책 목표”라고 설명했다.

2 주택연금이란

주택연금은 만 60세 이상 국민들이 자신의 주택을 담보로 제공하고 매월 일정 금액을 연금으로 지급받는 국가가 보증하는 상품을 말한다. 주택소유자 또는 소유자의 배우자가 만 60세 이상이 돼야 가입할 수 있으며, 9억 원 이하 주택과 노인복지주택, 주택면적이 2분의 1 이상인 복합용도주택이 대상이다. 지난 2007년 도입된 주택연금제도는 그동안 우리나라 국민이 주택에 대한 ‘상속’ 인식이 강해 자가 보유 고령층의 0.8%만이 가입하는 등 활성화하지 못했다. 올해 2월 말 현재 주택연금 이용은 3만 가구에 그치고 있다.

주택연금 가입자 실태를 분석한 결과, 평균 주택 가격은 2억8100만 원으로 나타났으며, 평균 월 지급금은 98만8000원이다. 주택연금 가입자 평균 연령은 71.9세이며, 주택유형은 아파트가 84.2%로 대부분을 차지하고 있으며, 수도권 비중이 73.4%에 달했다.

주택연금에 가입하면 등록면허세, 지방교육세, 농어촌특별세가 면제되며, 재산세 감면, 대출이자비용 소득공제 등 세제 혜택도 주어진다. 주택연금 지급액은 가입자의 생존 확률, 주택가격 상승률, 이자율 변동 등을 예측해 산출되며 매년 1회 이상 재산정한다. 하지만 가입 시점에 결정된 월 지급금은 사망 때까지 같다. 또한 평생 받는 연금이 주택가격보다 많을 경우 초과 부분은 국가가 보증하고, 적을 경우 차액에 대해서는 상속할 수 있다.

3 3종 세트의 주요 내용과 상품은

금융위가 발표한 내집연금 세트는 ‘주택담보대출 상환용 주택연금’ ‘주택연금 사전예약 보금자리론’ ‘우대형 주택연금’ 등 3종류다. 먼저 주택담보대출 상환용 주택연금은 주택담보대출을 가진 60세 이상 고령층이 주택연금에 가입한 뒤 일부를 찾아 대출을 갚고 잔여분은 매월 연금으로 받는 상품이다. 주택연금의 일시인출 가능 한도를 현행 50%에서 70%까지 늘려 주택담보대출 상환을 쉽게 할 수 있도록 했다. 주택연금 사전예약 보금자리론은 보금자리론을 신규로 이용하거나 기존 일시상환·변동금리 주택담보대출을 보금자리론으로 전환하는 경우 주택연금 가입을 약정하면서 금리 우대를 받는 상품이다. 우대 이자는 60세 연금 전환 시점에 ‘전환 장려금’으로 일시에 지급하는 게 특징이다. 우대형 주택연금은 주택가격 1억5000만 원 이하 저가주택 보유계층에 주택연금 월 지급금을 8∼15% 추가 지급함으로써 노후 지원 효과를 늘린 상품이다.

4 담보대출 상환용 주택연금은

은행뿐만 아니라 제2금융권 주택담보대출을 이용하고 있는 경우에도 은행에서 주택연금을 가입한 뒤 연금 일부를 일시인출해 기존 대출을 상환할 수 있다. 하지만 불법 사금융 및 개인 간 대여금 등은 상환 대상에서 제외된다. 일시인출금은 해당 주택을 담보로 한 선순위 담보대출 잔액을 상환하는 용도로만 사용 가능하다. 50% 이내 인출 시에는 담보대출 상환 의무 등의 용도 제한 없이 사용할 수 있다. 주택연금 상품은 자신의 주택을 담보로 연금 방식으로 대출을 받는 것이므로 당연히 대출 이자를 내게 된다. 다만, 대출 이자는 주택담보대출 금리보다 낮은 연 2.6% 정도이며, 사후에 정산되므로 연금을 받으면서 별도로 이자를 낼 필요는 없다. 금융당국은 이번에 연금에 붙는 이자율을 낮춰 사후에 내는 이자를 줄이고 대신 주택 잔존가액은 높여 자녀 등에 대한 상속분을 확대하는 효과가 있다고 설명한다. 또한 주택담보대출이 있는 은행에서 주택연금에 가입하면 3년 이내 대출을 상환할 경우에도 중도상환수수료가 면제된다.

5 인출 한도를 더 늘릴 수 없나

주택담보대출 상환용 주택연금은 60세 이상 고령자들이 주택담보대출 상환을 위해 가입할 경우 한 번에 돈을 뽑을 수 있는 인출한도를 기존 50%에서 70%까지 늘렸다. 여기서 인출한도는 대출한도(가입 시 주택가격×대출한도 비율)와 인출한도 비율을 곱해서 구한다. 대출한도 비율은 가입 연령에 따라 100세까지의 잔여수명이 달라 연령별로 다르며 가입연령이 높을수록 대출한도 비율도 높다. 대출한도 비율은 연령별로 60세 41.0%, 70세 54.1%, 80세 69.3%로 개정됐다.

일례로 3억 원짜리 주택을 소유한 60세가 최대 인출한도 비율인 70%까지 인출을 받는다면 ‘3억 원×41%×70%’의 계산을 통해 8610만 원을 손에 쥘 수 있게 된다. 인출한도 50%(6270만 원)를 적용했을 때보다 2340만 원을 더 받게 된다. 60세 이상 평균 주택담보대출 금액이 6900만 원이므로, 대부분 일시인출금으로 기존 주택담보대출 원금을 갚을 수 있게 되는 셈이다.

이 같은 인출한도 확대는 기존 주택담보대출 상환금액이 다소 부족해 주택연금 가입이 어려운 사람들을 위한 것이다. 단, 인출한도 70%를 모두 활용해 주택연금을 인출하더라도 기존의 주택담보대출 상환에 약간 부족한 사람들을 위해 금융위에서 서울보증보험과 은행이 연계해 개발한 보증부 신용대출 상품을 활용해 주택연금 가입이 가능하도록 보완책을 마련할 방침이다.

6 사전예약 보금자리론은

보금자리론 연계형 주택연금은 주택연금에 가입할 나이가 되지 않은 40∼50대가 주택금융공사의 보금자리론을 받아 주택을 구입할 때 주택연금에 가입할 것을 약속하면 연금 전환 시점까지는 대출 원금과 이자를 갚다가 전환 시점이 되면 빚을 일시에 상환한 뒤 남는 돈을 연금으로 받는 상품이다. 이 주택연금은 보금자리론 금리를 0.15%포인트 우대해준다. 또 은행에서 만기 일시상환식 변동금리부 주택담보대출을 이미 받은 사람이 보금자리론으로 갈아타면서 주택연금 가입을 약정하는 경우에도 추가로 0.15%포인트를 우대받아 총 0.3%포인트의 금리 인하 혜택을 누릴 수 있다. 우대이자는 60세 연금 전환 시점에 전환 장려금으로 일시에 받을 수 있다. 금융위는 보금자리론 연계형 주택연금 상품이 가계부채 구조를 개선하는 한편 가입자에게는 내집 마련과 노후생활비 걱정을 동시에 해결하는 방안이 될 수 있다고 설명한다.

7 우대형 주택연금은

우대형 주택연금은 저가 주택을 가진 사람도 주택연금에 더욱 적극적으로 가입할 수 있도록, 기존 주택연금보다 혜택을 늘린 상품이다. 가입대상은 주택가격 1억5000만 원 이하로 부부기준 1주택 소유자다. 기존 주택연금보다 월 지급금이 8∼15% 정도 높은데 고령일수록 액수가 더 늘어나도록 설계됐다. 일례로 1억 원 주택을 가진 60세의 경우 현행 월 지급금이 22만7000원이지만 우대형 주택연금 가입 시 월 지급금이 8.1% 증가해 24만5000원을 받을 수 있다. 같은 조건에서, 70세의 경우 월 지급금은 32만4000원에서 9.6% 늘어난 35만5000원을 받을 수 있다.

우대형 주택연금이 월 지급금을 상대적으로 높인 만큼 정부는 재원 소요를 최소화하기 위해 은행 취급수수료 지급 및 출연금 감면 혜택을 제공하지 않기로 했다. 우대형 주택연금은 저가 주택을 보유한 고령자에 대해 주택금융공사의 재원이 지원되는 상품이다. 따라서 주택이 2채 이상이지만 합산가격이 1억5000만 원 이하라 할지라도 사회 통념상 주택 보유 수가 보유 자산의 중요한 척도임을 감안해 다주택자에 대한 가입을 제한했다.

8 내집연금 기대 효과는

정부는 내집연금 3종 세트가 고령자들이 살던 주택에 계속 거주하면서 노후소득을 안정적으로 받을 수 있도록 한다는 측면에서 노인 복지와 국가 재정 안정화에 기여할 것으로 기대하고 있다. 또 부동산에 고정화된 자산을 활용할 수 있어 경제 활성화에도 도움이 될 수 있을 것으로 전망하고 있다. 정부는 2025년까지 자기 집을 가진 고령층 가운데 10%(약 48만 명)를 주택연금에 가입시키는 것을 목표로 하고 있다. 이렇게 됐을 경우 ‘주택담보대출 상환용 주택연금’에 가입한 고령층의 가계부채가 2025년까지 약 22조2000억 원 줄어들 것으로 내다보고 있다. ‘주택연금 사전예약 보금자리론’ 상품을 통해서는 고정금리·분할상환 비중이 약 1.7%포인트 상승해 가계부채 구조개선에 기여할 것으로 분석한다. 주택연금 가입을 통한 소비진작 효과는 약 10조 원으로 추정하고 있다.

다만 내집연금 3종 세트가 주택가격이 매년 일률적으로 오를 것을 가정해 월 지급금을 산정함에 따라 향후 문제가 될 수 있다는 지적이 나온다. 인구 고령화로 주택수요가 줄면서 장기적으로는 주택가격이 낮아질 가능성이 현실적으로 높은데 이 점을 정부가 간과했다는 지적이다. 이에 대해 금융위 관계자는 “현재도 주택가격 상승률이나 기대수명 등은 보수적으로 반영하고 있다”며 “매년 관련 변수를 조정하고 있어 문제가 없다”고 설명했다.

9 내집연금 가입 방법은

내집연금 3종 세트 상품은 25일부터 판매된다. 가입을 원하는 사람은 가까운 주택금융공사 지점이나 은행 영업점을 방문해 신청하면 된다. 먼저 주택금융공사 지점이나 KB국민·신한·우리·KEB하나·농협·IBK기업·부산·대구·경남·전북·광주·제주은행 등을 방문해 상담을 받을 수 있다. 이때 필요 서류는 신분증, 주민등록등본 2부, 가족관계증명서 1부, 전입세대 열람내역 1부, 인감증명서 2부다. 세부 가입요건 충족 여부 확인 및 심사·승인 등은 주택금융공사에서 한다. 심사가 끝나면 은행 영업점을 방문해 내집연금 가입을 완료하면 된다. 주택금융공사가 은행 앞으로 보증서를 발급한 후, 은행 영업점을 방문해 약정을 맺은 뒤 최초 월지급금을 받을 수 있다. 콜센터 1688-8114(내선 2번), 홈페이지(www.hf.go.kr) 등을 통해 상담 신청이 가능하다.

10 가입대상서 제외되는 사람은

내집연금 3종 세트 상품 가입 조건에 맞지 않는 사람은 기존 일반 주택연금 상품을 이용하면 된다. 기존 상품도 요건이 완화됐다. 소유자가 만 60세 이상이던 것이 소유자 또는 배우자가 만 60세 이상이면 되는 것으로 법이 개정됐다. 주택연금은 수명 연장, 주택 가격하락, 금리 변동 등의 위험 부담을 정부가 떠안는 구조다. 주택연금 가입 당시 집값을 기준으로 연금 수령액을 산정하기 때문에 집값이 높을 때 가입하는 것이 유리하다. 또한 주택 가격과 대출금리, 기대수명 변화에 따라 연 1회 이상 재산정되기 때문에 가입 시점을 앞당길수록 유리하다.

김충남·박정경 기자 utopian21@munhwa.com