2016년 ‘뉴스테이’… 수요자 맞춤형 공급 성공작

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임대주택 정책 변천사

1989년 ‘영구임대’…저소득층 집단 거주지 낙인
1998년 ‘국민임대’…물량 늘리기 급급 ‘역효과’
2008년 ‘보금자리 주택’ ‘소수만 시세차익’ 불명예

기업형임대주택(뉴스테이)은 우리나라 임대주택 정책이 갖고 있던 단점을 보완하고, 특히 전세→월세 전환 등 임대차 시장의 구조적 변화를 반영한 임대주택 정책의 ‘결정판’이라고 할 수 있다.

기존 임대주택 제도가 공공이 주도적으로 나서 저소득층을 대상으로 대량 공급하는 데 중점을 뒀다면 뉴스테이는 민간 자본을 활용해 공공의 부담을 줄이면서 다수 계층에 맞춤형 특화 주거 서비스를 제공하는 데 초점을 맞추고 있다.

노태우정부 때(1989년) 도입된 ‘영구임대주택’은 영세민 주거 안정을 목표로 했다. 이름처럼 20년이든 30년이든 거주자가 원하는 만큼 임대할 수 있는 주택이었다.

취지는 좋았지만 ‘저소득층 집단 거주지’라는 사회적 낙인효과를 찍는 부작용이 발생했다. 또 저렴한 임대료로 운영되다 보니 임대 수익 확보가 어려웠고, 입주자 유지관리 의식이 낮아 주택 노후화가 급속도로 진행되며 적절한 사후관리가 이뤄지지 않았다.

김대중정부 때(1998년)는 최대 30년 거주할 수 있는 ‘국민임대주택’이 도입됐다. 2003년 노무현정부는 공급 목표를 늘려 국민임대주택 100만 가구 건설 목표를 제시하기도 했다. 수요를 고려치 않고 물량 늘리기에 급급하다 보니 들어올 사람이 없는 상황이 나타나기도 했다.

특히 LH(한국토지주택공사)가 100조 원이 넘는 빚더미에 앉게 되는 단초를 제공했다는 비판도 나온다. 영구임대주택과 마찬가지로 저소득층 집중 거주지 양산을 유발했고 주민들 반발이 일기도 했다.

2008년 이명박정부는 임대보다 분양에 초점을 둔 ‘반값 아파트’ 보금자리주택 150만 가구를 짓겠다고 선언했다. 그린벨트 해제 지역 위주에 건설하면서 기반시설과 접근성이 부족하다는 단점이 있었고 분양 위주라 주거비 부담을 크게 줄이지 못했다. 특히 서울 강남권에만 관심이 쏠렸고, 전매제한이 풀리고 집값이 천정부지로 뛰면서 소수에만 시세차익을 안겨준 ‘로또’라는 불명예를 얻었다.

현 정부에서는 과거 임대주택 정책 추진 과정에서 겪었던 시행착오를 반면교사로 삼아 보다 실효성을 높이기 위한 방향으로 임대주택 정책이 추진됐다. 이 과정에서 탄생한 제도가 뉴스테이다. 공급 측면에서는 규제 완화와 금융·세제 혜택으로 민간을 끌어들여 사업 영속성을 높였다.

수요 측면에서는 입주 자격을 별도로 두지 않아 수혜 계층이 중산층으로 넓어졌다. 과거 임대주택이 천편일률적이고 물량공세에 치우쳐 있었다면 뉴스테이는 다양한 주거서비스를 수요자 맞춤형으로 제공하는 게 특징이다.

뉴스테이가 중산층을 겨냥했다면 이번 정부 임대주택 정책의 또 다른 축인 ‘행복주택’은 대학생, 신혼부부, 사회초년생을 대상으로 하는 도시형 임대주택이다.

학교나 직장에서 가까운 데다 임대료도 시세보다 저렴하다.

박수진 기자 sujininvan@munhwa.com