<김순환 기자의 부동산 깊이보기>‘農地投資大本 시대’온다

지난 21일 토지 투자에 관심이 있는 이들에게 의미심장한 논의가 있었습니다. 당·정·청 고위급회의에서 농업진흥지역을 부분 해제하는 방안을 검토한 것이죠. 농업진흥지역 부분 해제는 그동안 필요에 의해 진행돼 왔지만 이제 농정의 주요 이슈가 되고 있는 쌀값 폭락 문제와 직결되면서 근본적인 검토에 들어간 것으로 보입니다. 농업진흥지역은 농지의 효율적 이용과 보전을 위해 농지법에 의해 우량농지로 지정한 지역을 말합니다. 전국의 농업진흥지역은 전체 농지 면적 169만8000㏊의 절반가량인 82만㏊입니다.

농업진흥지역 해제 검토에 대해 대부분 국민은 또 무의미하게 지나갔지만, 실제 해제에 들어갈 경우 파장은 예상보다 클 것으로 보입니다. 이번 농업진흥지역 해제 검토는 ‘농자천하지대본’의 나라에서 주식인 쌀 정책이 한계 상황에 왔다는 것을 의미하기 때문이죠.

농업진흥지역은 농업 관련 시설과 농업인 주택, 농산물 가공시설 등만 지을 수 있는 등 건축행위가 극히 제한적입니다. 하지만 해제될 경우 공장과 물류시설은 당연히 지을 수 있고, 교육·의료시설도 건축할 수 있지요. 농업진흥지역 해제와 동시에 가격이 오르기 시작, 장차 금싸라기 땅으로 변할 수도 있고요. 특히 농업진흥지역이었던 땅이 해제돼 다양한 건축이 가능한 땅으로 바뀔 경우 주변 지역 밭이나 임야의 가격도 덩달아 오를 수밖에 없습니다. 이는 곧 농지가격과 임차료 상승 등의 부작용은 물론 비농업인의 농지 투기 바람을 몰고 올 수도 있다는 뜻입니다. 하지만 토지 투자자에게는 새로운 기회의 장이 열리는 것이기도 하지요.

토지 투자자 입장에서는 농업진흥지역 투자는 장기적인 관점에서 진행해야 합니다. 살 때는 보다 넓은 땅을 사야 하고요. 특히 매입할 때는 산업단지나 택지개발구역 주변, 철도역과 고속도로 나들목과 가까운 지역 등에 사야 합니다. 특히 산업단지나 택지 주변 농업진흥지역 농지를 매입할 때는 반드시 ‘확장성’을 염두에 둬야 합니다. 사양산업 중심의 산단이나 흡입인구가 없이 쇠퇴하는 도시의 택지 주변 농지는 농업진흥지역 해제나 땅값이 오를 가능성이 희박하기 때문입니다.

토지 투자는 미래 가치를 보는 선구안(選球眼)이 필수입니다. 농지 투자를 한다면 농업진흥지역 해제 전 매입을 해야 하고, 농업진흥지역 땅 소유자는 당장 팔기보다는 일단 기다리는 것이 중요합니다. 농지 가격이 들썩이는 ‘농지투자대본(農地投資大本)’시대가 성큼 다가오고 있기 때문이지요. 농업진흥지역 해제가 ‘교각살우’(矯角殺牛·소뿔 바로 잡으려다 소를 죽이는 것) 같은 잘못이 될지, 쌀 생산을 줄여 농정을 안정시키고 효율적인 국토 개발로 귀결될지는 미지수입니다. 하지만 토지 투자자에게 다시 기회가 될 것은 분명해 보입니다.

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