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[경제] 김순환 기자의 부동산 깊이보기 게재 일자 : 2016년 11월 11일(金)
주택시장 끝물 호황기와 실수요자
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부동산 시장의 ‘정부 호황’(정부가 만들어낸 가수요에 의한 활황)이 끝물로 가고 있습니다. 저금리와 각종 부동산 관련 규제 완화, 택지공급 중단 등 인위적으로 형성된 부동산 시장 활황이 한계에 다다른 것이죠. 앞으로 1년여 동안은 ‘끝물 호황’이 이어질 수는 있겠지만 입주 주택이 쏟아지는 2018년부터는 부동산 시장이 지리멸렬한 장세(場勢)로 변할 가능성이 큽니다.

부동산 시장이 끝물 호황으로 가고 있는 것은 강남의 탐욕과 밀어내기 공급, 전매차익을 노린 ‘묻지 마 청약’이 부른 11·3부동산 대책이 시작점이라고 볼 수 있지요. 실수요자나 투자자들이 11·3대책을 정확히 인지해야 할 이유입니다. 전문가들의 저강도 대책 지적과는 달리 11·3대책은 부동산 시장에 예상보다 강한 충격파를 주고 있기 때문이지요.

실제 서울 강남권 재건축 아파트는 속락하고 있습니다. 강남구 개포동 주공단지 아파트, 송파구 잠실주공 5단지, 서초구 반포·잠원 일대 아파트 등은 대부분 면적 대별로 10월 말보다 4000만∼6000만 원가량 하락했지만 매수세는 없습니다. 물론 앞으로 반등할 호재도 없지요. 지방 주택청약시장 분양률 하락도 끝물 장세를 보여주고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 3분기 말 기준 수도권과 광역시를 제외한 지방의 초기분양률(계약률)은 55.7%로 집계됐죠. 충남(31.1%)·경북(33.7%)·전북(55.8%)·경남(57.0%)·충북(57.8%) 등의 분양 상황은 정말 신통치 않습니다. 9월에는 충청권에서 주택 청약자가 한 명도 없는 제로 청약단지도 나왔고요. 이 같은 분양률 저조는 앞으로 수도권으로 이어질 가능성이 큽니다. 아직 수도권 아파트 본보기집에 청약 상담 인파가 몰리고 있지만 ‘거품’이 단계적으로 꺼질 가능성이 크다는 것이지요.

부동산 시장에서 주택 과잉공급과 묻지 마 청약의 폐해는 3년이 지나야 드러납니다. 토지 확보와 분양, 청약을 거쳐 입주하기까지 3년가량 걸리기 때문이지요. 이에 따라 부동산 재테크를 염두에 둔 이들이라면 2015년 76만5000여 가구의 주택이 인허가됐고, 올해도 60만 가구 이상이 인허가됐다는 점을 염두에 둬야 합니다.

물론 인허가된 주택이 모두 착공되지는 않지만 다른 연도(50만 가구 내외)에 비해 월등히 많은 물량이지요. 내년과 그 이후 부동산 시장을 장밋빛으로 보고 주택을 매입하거나 청약할 경우 낭패를 볼 수 있다는 뜻입니다. 부동산 투자는 전체를 보고 미래를 예측하는 혜안(慧眼), 남들보다 한발 앞서는 선구안(選球眼)이 성공의 열쇠입니다.

실수요자는 물론 적극적인 주택 투자자라도 앞으로 2∼3년은 부동산 시장의 흐름을 지켜보며 선별적인 대응을 할 때라는 점을 강조하고 싶습니다.

soon@
e-mail 김순환 기자 / 경제산업부 / 부장 김순환 기자의 다른 기사보기
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