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[경제] 김순환 기자의 부동산 깊이보기 게재 일자 : 2016년 11월 25일(金)
11·3대책후 찬바람…자산 포트폴리오 다시 짜야
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전국 주요지역 주택 청약시장 열기와는 달리 대세적인 집값 하락은 이미 시작됐는지 모릅니다. 11·3 부동산 대책이 나오기 전에 말이죠. 실제 그동안의 부동산 과열 진원지에 가해지는 정부와 자치단체의 ‘규제 메스’는 언제나 ‘뒷북’이라고 해도 과언이 아니었지요. 과열 논란 이후 2∼6개월가량 늦게 ‘대책’이 발표됐기 때문이지요. 그동안 부동산 대책은 실기하는 경우가 많아 정부 대책이 발표되면 잠깐 숨죽이다가 다시 오르곤 했습니다. 부동산 시장은 ‘생물(生物)’인데 적기가 아닌 ‘뒷북’ 대응을 한 것이 원인이었지요.

하지만 11·3대책은 규제 내용이나 강도와 관계없이 그동안 나온 대책들과 적지 않게 다릅니다. 우선 경기침체 상황에서 어쩔 수 없이 나온 저강도 규제이지만 체감 강도는 예상보다 높지요. 두 번째는 특정 지역을 겨냥한 ‘핀셋 규제’로 급소를 겨냥한 것입니다. 세 번째는 연내 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 주택담보대출 금리 상승, 국내 정치·경제 불안, 미국발 금리 인상, 중국과 고고도미사일방어체계(THAAD·사드) 갈등에 따른 경제불안 등 ‘대형 악재를 앞둔 규제’라는 점이죠. 재건축 아파트 매매가 급감하고, 가격도 내림세로 돌아선 데서 드러나고 있습니다. 11·3대책이 저강도 규제이지만 강남권 몰입투자가(이른바 투기세력)들이 고강도라고 느낀 이유죠.

앞으로 나올 악재 중 가장 주목되는 것은 DSR 도입입니다. 지금부터 주택 청약에 나설 실수요자는 잔금 대출과 직접 연관된 DSR를 가장 염두에 둬야 합니다. 그동안 마땅한 소득이 없어도 은행이 최저생계비 명세서를 소득 증빙 자료로 인정해 줬지만 앞으로는 국세청의 소득금액증명원, 국민연금 납부 내역이나 신용카드 사용액 등을 구체적으로 내야 합니다. 증빙자료를 제대로 안 내면 대출이 거절되거나 한도가 줄어들기 때문이지요. 2018년 말 입주예정자부터 해당됩니다. 그런데 대출 문턱이 높아지는 2018년 말부터는 신규 아파트 입주물량도 절정으로 진입하는 시기죠. 대내외적인 악재 연속으로 겨우 지탱하는 집값이 입주 폭탄을 만날 때, 결과는 자명합니다.

올해 신규 아파트 분양시장엔 역대 최대 인파가 몰렸습니다. 청약통장 사용자도 역대 최대인 1000만 명에 육박하고 있고요. 건설·시행사들은 ‘물 들어올 때 배 띄우자’며 밀어내기에 나섰고요. 한마디로 주택청약시장은 ‘갈채’를 받고 있지요. 하지만 과열의 뒷면에는 침체가 안개처럼 다가오고 있습니다. 11·3대책으로 주택시장은 이미 찬바람을 맞고 있는지도 모릅니다. 실수요자들은 ‘청약과열’이라는 겉 공기에 동조하기보다는 부동산에 편중된 자산 포트폴리오를 재편성해야 할 때입니다.

soon@munhwa.com
e-mail 김순환 기자 / 경제산업부 / 부장 김순환 기자의 다른 기사보기
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