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[경제] 10문10답 뉴스 깊이보기 게재 일자 : 2016년 12월 16일(金)
내년부터 까다로워지는 주택담보대출
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▲  주택담보대출 차주에 대한 소득심사 강화와 원리금 분할상환을 골자로 하는 여신심사 가이드라인이 내년부터는 아파트 집단대출과 2금융권 주택담보대출에도 적용되고, 기존 대출 원리금까지 감안해 대출 한도를 설정하는 제도가 이달 도입되면서 주택담보대출 받기가 앞으로 더 까다로워질 전망이다. 사진은 서울 송파구 아파트 단지들의 모습. 뉴시스

DSR, 기존 대출 원리금까지 따지고 신용대출에도 적용
여신 가이드라인, 집단대출땐 소득자료 내고 비거치 분할상환 원칙


내년부터는 주택담보대출을 받기가 한층 까다로워진다. 정부가 1300조 원에 달하는 가계부채 관리를 위해 가계부채 증가를 주도해온 주택담보대출 규제를 한 단계씩 높여가고 있기 때문이다. 가장 큰 변화는 ‘총부채 원리금 상환비율(DSR)’ 도입과 집단대출(잔금대출) 및 상호금융 주택담보대출에 대한 ‘맞춤형 여신심사 가이드라인’ 적용이다. 이들 모두 차주의 소득 심사를 강화하는 것이 핵심이다. ‘상환능력 내에서 빌리고, 처음부터 나누어 갚는’ 금융 관행을 정착시켜 가계부채의 질적 구조를 개선하겠다는 게 금융당국의 취지다. 내년부터 달라지는 주택담보대출 심사 기준 및 상환 방법에 대해 짚어봤다.

1. DSR?

DSR는 차주의 연간 소득 대비 연간 금융부채 원리금 상환액 비율을 말한다. 쉽게 말해 연간 총소득과 금융부채 원리금이 얼마인지를 따져 상환능력을 판단하는 심사 도구이다. 대표적인 부동산 대출 규제인 ‘총부채 상환비율(DTI)’과는 차이가 있다. DTI는 신규 대출 원리금과 기존 대출의 이자만 보지만, DSR는 기존 대출의 원리금까지 들여다본다. 적용 대상도 더 넓다. DTI는 은행이나 보험사에서 주택담보대출을 받을 때만 적용됐다. 하지만 DSR는 은행, 보험, 캐피털 등의 주택담보대출은 물론 신용대출에도 모두 적용된다. DTI보다 부채 규모를 좀 더 정확히 파악할 수 있다는 게 장점이다.

DSR를 적용하면 자연스레 심사 기준은 높아진다. 금융당국은 DSR에 대해 “혁명적 변화”라며 DTI보다 강력한 대출 심사 기준이 될 것이라고 설명하고 있다. DSR 산출을 위한 정보제공은 한국신용정보원이 맡는다. 신용정보원은 DSR 도입을 위해 그동안 대출잔액 등의 정보 외에도 만기일자, 약정 개월 수, 대출금리, 상환방식, 거치기간, 만기지정액 등의 정보를 모아 왔다. 신용정보원은 지난 9일부터 이러한 정보를 활용, 금융기관에 계좌별, 차주별(대출자별) 연간 원리금 상환 예정액을 산정해 제공하고 있다.

2. DSR 산정 방법은

예를 들어 연소득 5000만 원인 직장인 A 씨가 은행에 대출을 신청하면, 은행은 신용정보원으로부터 A 씨가 금융회사로부터 빌린 돈의 원금과 이자에 대한 정보를 제공해준다. A 씨가 카드대출 등으로 1년 동안 원금 1500만 원과 이자 500만 원을 갚아야 한다면, A 씨의 DSR는 원리금 상환 예정액(2000만 원)을 소득(5000만 원)으로 나눈 비율인 40%다. DSR는 아직 DTI처럼 ‘상한선’ 규제가 없지만, 만약 B라는 은행이 여신 관리를 위해 DSR를 자체적으로 80% 수준으로 맞춘다고 해보자. 이 비율을 적용하면 A 씨는 B 은행으로부터 소득(5000만 원)의 80%인 4000만 원에서 기존 대출의 원리금 상환액 2000만 원을 제외한 2000만 원만 추가로 빌릴 수 있다. 연이자 4%가 적용되는 15년 만기 주택담보대출(원리금 균등상환)을 요청한다면, 2억3000만 원까지만 대출이 가능하다는 계산이 나온다.

3. DSR도입 기대효과는

크게 두 가지다. 차주의 상환능력을 보다 정확하게 평가할 수 있다는 것이다. 금융당국은 금융회사가 DSR를 통해 차주의 상환 리스크를 관리하는 과정에서 차주의 소득을 주기적으로 보다 정확하게 파악할 것으로 기대하고 있다. 예를 들어 대출 이후에 DSR가 급격히 상승한 것으로 나타난 차주에 대해서는 추가적인 소득 여부 등을 확인해 상환 가능성 등을 판단할 수 있다. 차주의 경우 상환하기에 충분한 소득이 있음을 적극적으로 금융회사에 알려 낮은 DSR를 유지할 수도 있다.

선제적 채무조정에 활용함으로써 한계차주 지원도 가능하다. 이미 대출을 받은 차주 중 DSR가 급격히 상승하거나, 일정수준 이상 높은 DSR를 보이는 차주에 대해서는 상담을 통해 해당 채무의 상환 가능성을 점검할 수 있다. 필요하다면 채무조정 절차 등을 권유할 수도 있다.

4. DTI 대체할까

당장은 어렵다. 시중 은행들은 지난 9일부터 DSR 정보를 받아볼 수 있게 됐지만 최소한 한 달간의 데이터 검증 작업이 필요하다. 은행권에서는 적정 DSR를 70∼80%로 보고 있다. 그러나 강제성이 있는 DTI처럼 활용할지 여부는 좀 더 시간을 두고 검토해 봐야 한다는 게 은행권의 설명이다. 금융위원회도 “DSR를 대출심사와 사후관리에 활용하도록 하겠다”면서도 “우선 참고지표로 활용하되 가계부채 증가 추이와 금융권의 활용도를 봐 가며 필요할 경우 자율규제로 전환하겠다”는 입장이다. 개별 은행 등이 자체 내부 기준을 정해 업무에 활용하는 방식을 택하겠다는 것이다. 적정 수준의 DSR 적용을 강제할 경우 부동산 시장의 위축을 가져올 수 있어 정부로서도 부담스러운 부분이다. 다만 금융당국은 금융회사의 여신 건전성을 평가할 때 관리 지표로 활용하는 방안은 검토하고 있다. 자율 규제든 참고 지표든 DSR 사용이 정착이 되면 대출 ‘문턱’이 높아질 수밖에 없다. 특히 다중채무자들은 대출받기가 더욱 힘들어질 전망이다.

▲  ‘주택자금대출’ 안내판이 붙어 있는 서울 영등포구 KB국민은행 여의도본점에서 직원들이 근무하고 있다. 뉴시스

5. 여신심사 가이드라인은

금융권 여신심사 가이드라인은 주택담보대출 차주의 소득심사 강화와 원리금 분할상환이 핵심이다. 지난해 2월부터 은행권에 적용됐고, 7월부터는 보험권에도 적용됐다. 가이드라인은 먼저 대출 시 차주의 원천징수영수증 등 객관성이 높은 증빙 소득 등을 우선 활용해 소득을 파악한다. 증빙 소득으로 확인이 어려운 경우, 인정소득이나 신고소득을 활용해 소득을 추정한다.

또 신규 주택구입용 대출을 받거나 주택담보인정비율(LTV) 또는 DTI가 60%를 초과하는 고부담 대출을 받을 때 비거치식(거치기간은 1년 이내) 분할상환이 적용된다. 주택담보대출 담보 물건이 3건 이상인 경우나 소득 산정 시 신고소득을 적용한 대출에도 분할상환이 적용된다. 가이드라인을 적용하는 이유는 주택을 살 때 상환 능력 범위 내에서 빌리고 처음부터 나눠 갚는 여신 관행을 정착시킬 필요가 있어서다. 이런 가이드라인이 내년부터는 집단대출(잔금대출)과 농협 등 상호금융권 주택담보대출에도 확대 적용되는 것이다.

6. 집단대출 달라지는 점

그동안 아파트 분양을 받을 땐 소위 집단대출이라는 제도를 통해 비교적 손쉽게 대출을 받았던 것이 사실이다. 하지만 내년 1월 1일부터 분양 공고되는 사업장의 집단대출 중 잔금대출에 대해서는 현행 주택담보대출과 같은 가이드라인이 적용된다. 우선 그동안 내지 않아도 됐던 소득증빙자료를 새롭게 제출해야 한다. 다만, 기존 주택담보대출과 마찬가지로 실직 등의 이유로 소득자료 제출이 어려울 경우 별도의 상환재원 등을 확인하고 3000만 원 이하 소액대출에 대해 최저생계비를 신고소득으로 사용할 수 있다. 또 내년 1월 1일 이후 분양을 받는 사람은 2~3년 뒤 잔금대출을 받을 때 가이드라인이 적용돼 비거치식 분할상환으로 빚을 갚아야 한다.

7. 거치식 일시상환 여부

내년부터는 잔금대출을 받을 때 원칙적으로 비거치식 분할상환으로 대출이 취급된다. 하지만 고객 불편을 최소화하기 위해 자금 수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우에는 예외로 거치식 또는 만기일시상환 방식을 적용할 수 있다. 즉, 일정 기간 이자를 갚아나간 뒤에 목돈을 마련해 원금을 상환할 수 있다는 것을 증빙할 수 있으면 된다. 예·적금 상품의 만기가 곧 돌아오거나 조만간 다른 주택을 팔아 목돈을 마련할 수 있으면 예외로 인정해준다는 것이다. 내년 1월 1일 이전에 이미 중도금 대출을 받아 이용하고 있다면 입주 시점에 잔금대출로 전환하더라도 가이드라인을 적용받지 않는다. 이 경우 일시상환 방식 대출이 가능하다. 상호금융권 주택담보대출에도 이 같은 예외 조항이 적용될 것으로 보인다.

8. 상호금융권 가이드라인은

내년부터는 농협과 신협, 새마을금고 등 상호금융권에도 은행권과 똑같은 여신심사 가이드라인이 적용된다. 은행권 주택담보대출은 만기가 최장 30년으로 길지만 상호금융권은 3~5년으로 짧다. 정부는 상호금융권 차주의 부담을 덜어주기 위해 만기에 상관없이 매년 전체 원금의 30분의 1 이상을 분할상환하도록 하는 방식을 채택했다. 이 방식을 적용하면 상호금융권에서 1억 원을 빌린 차주는 매년 원금의 30분의 1인 약 333만 원과 이자를 갚아야 한다. 상호금융권은 약정 만기가 짧지만 만기연장 등을 통해 실제 상환 만기는 긴 경우가 많기 때문에 나눠서 원리금을 갚게 하자는 취지다.

또 소득 증빙이 어려운 농·어민의 특성을 고려해 소득인정 범위를 확대했다. 상호금융은 농·어민과 영세 자영업자 등이 주를 이루고 있다. 이에 소득심사 과정에서 신용평가사의 소득추정모델 활용을 인정하고 객관성을 높이기 위해 농축수산물소득자료(농촌진흥청)와 어가경제 통계자료(통계청) 등을 반영키로 했다. 정부는 상호금융권에도 여신심사 가이드라인을 적용하게 되면 매년 3000억 원 규모의 가계부채 증가속도 감축 효과가 날 것으로 기대하고 있다.

9. 변동금리 선택의 경우

내년부터 잔금대출과 상호금융권 주택담보대출을 받을 때 변동금리를 선택하면 스트레스 DTI를 산출해 평가한다. 스트레스 DTI는 금리 상승 가능성을 고려한 소득 대비 부채 비율을 의미한다. 내년 ‘상승가능금리(stress rate)’인 2.7%포인트를 더해 계산한다. 이 경우 DTI가 높아져 대출 한도가 낮아질 수 있다. 스트레스 DTI가 80%를 초과할 경우 은행에서는 고정금리 대출로 유도하거나 80% 이하로 대출 금액을 안내해준다.

예를 들어 연소득이 1억 원인 사람이 신규로 주택담보대출을 받는데, 금리 상승 위험 부담을 더한 주택담보대출 원리금 상환액과 기타 부채의 이자상환액이 9000만 원이라면 DTI가 80%를 넘게 된다. 이럴 경우 고정금리 대출을 받거나 변동금리 대출을 받으려면 대출금액을 확 줄여야 한다.

10. LTV · DTI 강화하나

정부는 LTV와 DTI를 현행 그대로 유지한다는 방침이다. LTV는 은행이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도다. 예컨대 LTV가 70%라면 시가 2억 원 아파트의 경우 최대 1억4000만 원까지 대출이 가능하다. 현재 수도권 기준 LTV는 70%, DTI는 60%다. 금융권 안팎에선 가계부채 문제를 해결하기 위해선 LTV와 DTI를 강화해야 한다는 지적이 꾸준히 제기됐다.

이와 관련, 정부 관계자는 “LTV와 DTI는 금융 건전성 확보를 위한 최소한의 제도”라며 “(LTV와 DTI를) 부동산 경기에 따라 바꾸면 온탕·냉탕식 경기 부양책에 불과하게 된다”고 말했다. 제도의 취지가 금융회사의 건전성 확보에 목적을 둔 만큼 쉽게 손보지 않겠다는 것이다.

김충남·윤정아·윤정선 기자 utopian21@
e-mail 김충남 기자 / 경제산업부 / 차장 김충남 기자의 다른 기사보기
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