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[경제] 김순환 기자의 부동산 깊이보기 게재 일자 : 2017년 08월 18일(金)
강남 집값, 공급이 아니라 용적률 문제
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서울 강남권 재건축단지 ‘집값 파동’이 ‘공급 부족’ 문제 때문일까요. 특정 지역 집값 급등을 ‘공급 부족’에 방점을 두고 바라본다면 우리나라 주거 문제는 해결될 수 없습니다. 한정된 공간에 바벨탑 주택을 쌓아 올리지 않는 이상 수요를 충족할 수 없기 때문입니다.

그래서 강남권 주택 공급 부족 주장만큼 ‘허망한 논리’가 없지요. 강남권에 대한 규제를 풀어 공급을 늘리라는 주장이 공허하게 들리는 이유지요. 그렇게 공급된 주택은 또다시 동조화할 수밖에 없고요. 질 좋은 주택을 공급하는 일은 ‘강남’이 아니라 ‘대한민국’ 문제입니다.

강력한 규제에 의한 수요 억제로도 강남 집값 문제를 풀 수 없습니다. 가계부채 1400조 원에도 불구하고 돈 많은 가계와 강남으로 진입하려는 수요가 상존하고 있기 때문이죠. 실제 강남은 언제든지 집값이 꿈틀거릴 수 있습니다. 법인 수요를 빼더라도 자산이 많은 상위계층 가계의 유동자금이 너무 풍부해 올해 상반기 가계 보유 현금·예금 등 시중통화량(M2·일반 수시입출금과 저축성예금, 거주자 외화예금까지 포함한 것)은 44조5996억 원이나 된다고 합니다. 지난해 4분기 37조5132억 원보다 7조864억 원이 많다네요. 이들 가계 자금은 언제든지 돈이 되는 부동산 ‘강남’에 투자될 수 있습니다.

부동산 ‘강남불패’의 직접적 이유는 상대적으로 살기 좋은 곳으로 만든 정부와 자치단체의 ‘정책(인프라 집중 배치와 용적률 대폭 상향)’에서 해법을 찾아야 합니다. 한강 조망권과 경부 축의 중심이라는 특수지위와 프리미엄(덤)을 갖고 있는 강남의 인프라를 다른 지역까지 확대 재배치하고 주택 재건축 시 기존 용적률(대지 면적에서 건물 연면적이 차지하는 비율) 기준을 조정할 필요가 있지요.

공간 재배치는 정책 판단과 재정 투입을 동반해 쉽지 않지만 용적률 조율은 가능한 만큼 해결책은 ‘용적률 인센티브제’의 적확한 운용에 있다고 봅니다. 강남 등 특정 지역에 대해 상업업무 지역은 최대한 높이고 주거 지역은 낮추는 것이죠. 노후주택 재건축 시 기존 용적률+알파에 상한선을 두고, 용적률을 추가 적용받을 경우 공동체 비용으로 거두거나 쓰도록 하는 것입니다. 2017년 초 기준 서울 전체 주택의 31.6%(서울연구원 조사 자료)가 30년 이상 노후주택인 상황에서 현행대로 용적률을 적용할 경우 재건축조합 중심의 수익이 창출되기 때문이지요.

1980년대 중반 이후 우리나라 집값 급등에 따른 주거 불안정은 강남에서 촉발됐습니다. 최근 부동산 시장도 마찬가지고요. 주택 문제가 언제까지 ‘강남’에 매몰될 수는 없습니다. 강남 집값 급등과 규제를 계기로 ‘인식과 발상의 전환’을 통해 주거의 질을 높이는 해법을 찾아야 합니다.

soon@munhwa.com
e-mail 김순환 기자 / 경제산업부 / 부장 김순환 기자의 다른 기사보기
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