<김순환 기자의 부동산 깊이보기>악재 중첩 주택시장… 쉬는 것도 투자

최근 부동산 시장은 ‘혼돈과 불안’입니다. 얽히고설킨 규제와 대출 조이기, 금리 인상 가능성, 세금(양도세 중과에 이은 보유세 강화)에 이어 재건축 안전진단 강화까지 나왔는데도 주택시장이 안정을 찾지 못하기 때문이죠. 특히 온갖 규제에도 상승세가 꺾이지 않는 서울 집값과 지방의 양극화, 집주인들의 집단행동에 따른 호가(부르는 값)와 실거래가 격차는 매수자 아닌 일반인까지 불안스럽게 하고 있지요. 또 준공 후 미입주 아파트 증가, 쌓이는 미분양, 재건축단지 소유자(조합원)들의 항의 집회와 소송 준비 등도 주택시장의 어지러운 현상을 그대로 보여주고 있습니다.

우선 서울 집값은 악재 중첩에도 꿋꿋한 반면 지방 집값은 떨어지고 있습니다. 서울 대부분 지역 아파트값은 2007년 버블(거품) 시기 가격을 회복하고 고공행진 중입니다. 2월 말 강남권과 양천구 목동의 89㎡ 아파트 호가는 전고점을 넘어 10억 원대로 올라섰지요. 이들 지역뿐만 아니라 서울 25개 구 모두(부동산114 조사 기준) 전고점을 회복했지요. 반면 지방 집값은 부산과 울산 등 산업도시를 중심으로 대부분 떨어졌습니다. 서울과 지방 집값 양극화를 바라보는 실수요자들의 ‘불안감’이 가중될 수밖에 없는 상황이지요.

여기에 부동산 시장 질서를 훼손하는 ‘담합 아닌 담합 매물’은 시장 왜곡은 물론 실수요자를 울리고 있습니다. 매도자 우위 시장에서 흔히 나오는 호가 매물과 실거래가 ‘격차’가 도를 넘고 있기 때문이지요. 일부 지역에서는 인터넷 커뮤니티를 이용, 사실상 집값 담합을 하고 있고요. 실제 강남구 개포동 주공7단지 전용면적 73㎡의 지난 1월 호가는 17억 원이었지만 실제 거래는 15억5000만 원 선이었습니다. 용산구 서대문구와 광진·동대문·중랑구 등에서도 호가와 실거래가 격차가 커지고 있습니다. 이와 함께 화성과 평택·양주·파주시 등 수도권 일부와 지방의 입주난(잔금을 못 내 입주를 못 하는 것, 역전세난 등)과 분양가보다 하락한 아파트 속출, 준공 후 미분양 문제도 수면 위로 떠오르고 있고요. 준공 후 미분양은 지난해 12월 기준 1만2000여 가구에 이르지만, 회사 보유분 등을 감안하면 3월 현재 1만5000가구가 넘을 것이라는 분석이 많습니다.

2018년 봄 부동산 성수기에 나타난 주택시장의 이런 상황을 투자자나 실수요자 모두 직시해야 합니다. 향후 예고된 더 큰 악재(금리 인상·보유세 강화·입주 폭탄)가 기다리고 있기 때문이지요. 이들 악재가 주택시장을 덮치면 올 하반기에 집값 하향세가 본격화할 수도 있습니다. 부동산 시장이 정점으로 가는 혼돈과 불안의 시기는 ‘쉬는 것도 투자’라는 인식을 갖고 관망하는 것도 재테크의 지혜입니다.

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