<김순환 기자의 부동산 깊이보기>규제 작동 본격화, 강남 집값 꺾이나

자유시장 경제에서 ‘규제’는 무섭습니다. 규제는 세금처럼 갑자기 없애지 못할 뿐만 아니라 하나하나 쌓여 어느 순간 큰 돌덩이가 돼 시장을 짓누르기 때문이지요. 최근 부동산 시장의 흐름을 보면 지난 2년간 켜켜이 쌓인 규제가 시장을 압박하는 형국입니다. 실제 정부 규제가 아무리 강해도 ‘버티면 이긴다’는 서울 강남권(강남·서초·송파·강동구) 부동산 시장에도 안개처럼 습격한 규제가 힘을 발휘하고 있습니다.

우선 아파트 거래량이 뚝 떨어지고 있습니다. 매도희망자가 버티자 매수세력도 관망하면서 ‘거래 잠김’ 현상이 뚜렷해지고 있지요. 강남권 5월 거래량은 4월보다 20% 이상 줄었고, 양천구 목동은 30% 이상(양천구 전체 기준 10% 내외 감소) 감소했습니다. 목동 신시가지아파트 1∼7단지의 경우 1만2500여 가구의 대단지임에도 4월∼5월 23일 사이에 겨우 2건이 매매 신고됐지요. 5월 강남구 아파트 거래량은 하루 5.4건에도 못 미치고 있습니다. 이는 올 들어 가장 낮은 거래량을 보였던 4월 6.3건에 크게 못 미치는 거래량이지요. 송파구(4월 1일 8.6건→ 5월 7.3건)와 강동구(4월 1일 8.6건→ 5월 6.9건)도 마찬가지고요.

서울 아파트 가격도 내려가고 있습니다. 송파구 잠실동 일대 일부 아파트는 3월 대비 호가(부르는 값)가 2억 원가량 떨어졌고, 강남구 압구정동 일부 급매아파트도 1억 원 이상 내린 가격에 매도 협의가 진행된다고 하네요. 서초구 반포 일대도 5000만∼1억 원 내린 매물이 의외로 많다고 합니다. 이처럼 강남권 아파트 시세가 꺾이는 분위기로 전환되고 있지만, 기존 규제는 풀리지 않고 ‘더 센 규제’인 보유세(재산세와 종합부동산세 등) 강화가 준비되고 있지요. 정부는 양도소득세 중과 4월 시행, 5월 예상보다 많은 재건축 초과이익 환수금 시뮬레이션 공개에 이어 6월 지방선거 이후 보유세 강화에 나설 것으로 보입니다.

여기에 가계신용(가계부채 포괄 지표)도 부동산 시장을 짓누르는 또 하나의 규제로 작용할 전망입니다. 1분기에 1468조 원에 이르렀고, 가계부채 가중평균 금리(신규취급액 기준)도 1분기에 연 3.68%로 치솟았기 때문이지요. 부동산 시장은 이제 사실상 마지막 규제인 보유세 강화와 불가피한 금리 인상이라는 ‘악재’ 앞에 놓여 있습니다. 중첩된 규제가 본격적으로 작동하는 시기에 ‘엎친 데 덮친 격’이지요. 한국 부동산시장은 과거 정부 규제를 무시하다가 외부충격(1997년 외환위기와 2008년 글로벌 금융위기)에 속절없이 압도당했지만, 이제는 ‘정부 중첩 규제만으로 가라앉는 시기’가 오고 있습니다. 실수요자들은 중첩 규제와 금리 오름세라는 악재가 작동하는 시기에는 ‘관망’이 최적이라는 점을 명심해야 합니다.

soon@munhwa.com