<김순환 기자의 부동산 깊이보기>집값 상승과 추격매수, 10년 전의 교훈

서울과 수도권 일부 지역의 집값 급등이 ‘백약이 무효’인 상황으로 치달은 지 오래입니다. 정부의 각종 규제책에도 불구, 걷잡을 수 없이 오른 2018년의 집값은 10년 전 부동산 시장 버블(거품) 붕괴 직전을 연상케 할 정도입니다. 당시 부동산 시장은 ‘버블세븐(집값 거품이 낀 7곳)’이라는 신조어를 낳은 2006년부터 거의 3년여 동안 ‘부르는 게 값이 되는 불패의 시간’을 보냈지요. 이른바 전문가들의 ‘부동산 버블’이라는 경고도 애써 무시된 상황이었고요.

그런데 10년이 지난 2017∼2018년 다시 비슷한 상황이 도래했고, 서울 등에서 시장에 참여한 대부분은 ‘강남 불패’를 넘어 ‘부동산 불패’를 만끽하고 있는 듯합니다. 하지만 한국 경제가 위기로 몰리는 상황에서 집값 고공행진이 지속 가능할까요.

우리는 10년 전 교훈을 반면교사(反面敎師)로 삼아야 합니다. 2008년은 새 정부가 출범하고 한국 경제 상황도 그리 나쁘지 않았지요. 9월 글로벌 금융위기 전까지는 거품 낀 집값도 강세가 지속됐습니다. 하지만 한국 경제는 금융위기가 2007년 봄에 시작됐는데도 이를 간과했습니다. 그만큼 우리나라는 취약한 금융구조를 지니고 있었지요. 미국에서 이른바 서브프라임모기지(Subprime Mortgage·비우량주택담보대출) 사태가 발생했는데 1년이 지나도 위기 대응을 구체화하지 못했죠. 그러다가 2008년 9월 미국 글로벌 투자은행 리먼 브러더스가 파산한 후에야 위기 대응에 나섰습니다. 전형적인 뒷북 대응이지만 한국 금융 시스템이 그만큼 취약했다는 방증이지요.

2008년 금융위기 이후 4년여 동안 부동산 시장에 나타난 역전세난·하우스푸어(대출로 집을 산 가난한 이들)·반값아파트·통매각(한꺼번에 파는 것) 등은 ‘부동산 버블이 무엇인가’를 너무나 잘 보여주었지요. 분양 가격에서 50%가량 할인된 아파트 단지가 통매각 물건으로 나왔고, 전국 곳곳에서 30% 내외로 할인된 아파트 분양권이 매물로 쏟아졌지만, 매수세가 미미했습니다. 당연히 기존 아파트 가격도 40% 내외로 폭락했지요. 4년여 동안 부동산 시장은 투자자나 실수요자 모두에게 부동산 버블이 주는 메시지를 전했습니다.

2018년 9월 현재 한국 경제는 일자리와 고용 감소로 위기에 직면해 있습니다. 한국 경제가 휘청거리는 순간 부동산 시장은 하락세로 돌아설 수밖에 없지요. 하지만 서울 등 일부 지역 집값은 한국 경제의 여러 상황과 견줘볼 때 고공행진 중입니다. 이런 상황에서 집값이 더 오를 것이라는 기대감에 추격매수에 나설 경우 자칫 낭패를 볼 수 있지요. 부동산 투자에서 2008년의 교훈을 잊어서는 안 됩니다.

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