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[경제] 게재 일자 : 2019년 01월 10일(木)
계약한 뒤 ‘깡통전세’되면 어쩌지?… ‘전세금 반환보증’으로 걱정 끝!
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부동산시장 급랭하며 우려 커져
대출 때 필수가입 ‘상환보증’은
집주인이 못돌려줄 땐 소용없어

주택도시보증공사만 취급하는
반환보증 가입한 세입자의 경우
계약종료 뒤 반환청구로 해결돼


직장인 A 씨는 최근 전세계약이 종료됐는데도 집주인으로부터 보증금 2억 원을 받지 못하고 있다. A 씨는 2년 전 전세자금 대출 시 은행에 대한 대출금 1억6000만 원만 보증하는 상환 보증에 가입했다. 하지만 대출금을 제외한 잔여 보증금 4000만 원을 회수하려면 전세금 반환소송을 해야 한다는 점을 알고 전세금 반환보증에 가입하지 않은 것을 후회하고 있다.

최근 부동산 경기가 급격히 얼어붙으면서 전세 가격 하락 현상이 지방에서 서울로 들이닥치고 있다. 한국감정원에 따르면 지난해 12월 서울 평균 전세 가격은 전월 대비 0.22% 하락했다. 전세 가격 하락에 따라 집주인과 세입자가 전세금 반환을 놓고 또다시 갈등이 빚어질 수 있는 만큼 세입자들의 신경이 곤두설 수밖에 없다. 특히 지방에서는 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 이른바 ‘깡통전세’가 크게 늘어날 것이라는 우려도 나온다. 이에 따라 금융감독원은 전세가 하락기에는 ‘전세금 반환보증’을 반드시 챙길 것을 주문하고 나섰다.


◇전세자금대출 보증서의 보장 범위를 확인하라 = 한국은행이 지난해 6월 공개한 금융안정보고서를 보면 전세금 시세가 20% 떨어지면 집주인 10명 중 2명은 은행에 빚을 내지 않고는 보증금을 돌려주기 힘든 것으로 나타났다. 한은은 전세금이 20년 전 외환위기 당시처럼 20% 급락하면 집주인의 7.1%는 신용대출을 받아야 하고, 14.5%는 주택담보대출을 받아야 보증금을 돌려줄 수 있다고 추산했다. 따라서 일단 세입자들은 전세금을 돌려받지 못할 수 있다는 위기감이 들면 가입해 놓은 전세자금대출 보증서의 보장 범위를 체크해야 한다.

통상 전세자금대출을 받을 때 세입자는 별도의 보증(보험)료를 낸다. 이는 전세자금대출이 보증기관의 보증서가 뒤따르는 보증부 대출이기 때문이다. 보증기관은 세입자로부터 보증료를 받고 일정 금액을 보증하게 된다. 이때 보증의 종류는 상환보증(세입자가 은행에 전세 대출금을 반환하지 못할 때를 대비한 보증)과 반환보증(임대인이 세입자에게 전세 보증금을 반환할 수 없을 때를 위한 보증) 등 2가지로 나뉜다. 은행에서 판매하는 전세자금대출은 크게 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI), 주택도시보증공사(HUG)에서 보증한다. 상환보증은 모든 대출에서 필수로 가입해야 한다. 다만, 지금 같은 전세가 하락기에 상환보증만으로는 관련 리스크를 충분히 제거하기 힘들다. 집주인으로부터 잔여 보증금을 돌려받기 위해 소송 등 법적 조치를 취해야 하고, 따라서 시간과 비용이 소요되기 때문이다.

◇반환보증이 보다 안전 = 전세금 돌려받을 걱정을 100% 덜고 싶다면 반환보증이 제격이다. 반환보증은 주택도시보증공사의 ‘전세자금 안심대출’에만 있다.

만약 세입자가 반환보증이 포함된 전세대출을 받은 상태에서, 전세 계약이 종료됐는데도 1개월 내에 집주인으로부터 전세 보증금을 돌려받지 못했다면 세입자는 보증기관에 보증금을 반환해달라고 청구하면 된다. 처음 대출을 신청할 때 전세자금 안심대출을 이용하지 않았더라도 걱정할 필요는 없다. 주택도시보증공사와 서울보증보험에서는 전세 기간 중 반환보증만 별도로 가입할 수 있는 상품을 판매 중이다.

집주인에게 채권 양도에 대해 미리 충분히 설명하는 것도 필요하다. 주택도시보증공사의 안심대출 신청 시 보증기관은 채권 보전을 위해 세입자로부터 전세 보증금 반환채권을 양도받는다. 집주인의 부동산 소유권에는 아무 영향이 없지만 일부 임대인이 자신의 소유권에 불이익이 있다고 오해할 수 있다는 것이 금융당국의 설명이다. 금감원 관계자는 “세입자의 이행청구를 받은 보증기관은 청구 접수 후 1개월 내 심사를 통해 전세 보증금 전액을 반환하게 된다”고 밝혔다.

김만용 기자 mykim@munhwa.com
e-mail 김만용 기자 / 경제산업부 / 차장 김만용 기자의 다른 기사보기
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