국토부, 적용대상 포함 검토

서울90곳 재개발사업 추진중
강남 3구엔 없고 강북에 집중
규제 강화되면 공급부족 심화
신축 아파트 가격 상승 부작용

정부가 서울 강남 아파트 재건축 시장에 이어 강북 재개발에도 각종 규제를 가할 것이란 관측이 돌면서 서울 아파트 시장이 술렁이고 있다. 정부가 재개발에 대해서도 개발이익환수제 적용을 고려하는 듯한 움직임을 보인 것과 더불어, 용산 한남 3구역 시공사 입찰과정에도 형사 고발 등의 조치를 취했기 때문이다. 정부의 이 같은 규제가 강북지역의 낙후된 주거환경을 개선하는 데 도움이 되지 않을 뿐만 아니라 서울 전반에 공급 부족 현상을 부추겨 아파트 가격을 더 끌어올릴 것이란 전망이 강하다.

2일 부동산업계 등에 따르면 국토교통부는 지난달 18일 ‘개발이익환수제도 개선방안’ 관련 연구용역 입찰을 긴급 공고하며, ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따른 재개발 사업에 대한 개발이익환수의 필요성 및 개발이익환수 방안 등에 대한 검토’ 내용을 포함했다. 현행 도정법에선 주거지역에서 진행하는 주택 재개발 사업은 개발부담금 적용 대상이 아니다. 이 때문에 이번 조사에 재개발 사업의 용도지역별(주거지역, 상업지역 등) 면적 및 개발비용 현황이 포함된 것을 두고 향후 주택 재개발 개발이익환수제 시행을 염두에 둔 것이 아니냐는 추측이 나오고 있다.

시장에서는 재개발 부담이 현실화하면 지난해 부활한 재건축 이익환수제보다 파급력이 더 클 것으로 보고 있다. 낙후된 재개발 지역 원주민은 다수가 자금이 부족해 부담금을 납부하지 못하고 청산절차를 밟거나 재개발 사업 자체를 반대할 가능성이 높다. 또 새롭게 주목받는 자치구 가운데 동작구(2019년 3분기 기준, 7개 지역·총 3346 조합원), 서대문구(6개·6064), 성동구(6개·3087), 양천구(3개·1029), 영등포구(4개·2026) 등은 주변 아파트 시세를 고려할 때 재개발 사업성도 뛰어나 수요가 충분하다. 하지만 개발이익환수가 이들 지역의 재개발에도 적용될 경우 사업 추진 자체가 어려워질 수도 있다.

전문가들은 아파트 재건축 수요가 많은 강남과 달리 강북지역은 지역 주거 인프라 자체의 개선이 시급하다고 말한다. 강남지역만큼 주거환경을 개선해 도시의 균형을 맞추는 것도 매우 중요하다. 하지만 재개발 규제가 심화하면 강북지역의 주거환경 개선은 요원해진다. 부동산114에 따르면 올해 3분기 말 기준으로 서울지역에서 추진 중인 재개발 구역은 모두 90곳이다. 이 가운데 강남 3구(강남·서초·송파)에는 재개발 사업이 없다. 서울 한강 이남에서는 관악·구로에 재개발 사업이 진행 중이며, 나머지는 모두 강북지역에 집중돼 있다. 강남지역에 비해 상대적으로 낙후한 이들 강북의 자치구는 초과이익환수 적용 시 주거 인프라 개선 기회를 잃게 될 수도 있다.

재개발 시공사 선정 투명성 강화도 재개발 추진에 걸림돌로 작용하고 있다. 국토부와 서울시는 지난주 한남 3구역 재개발 시공사 입찰에 참여한 건설 3사가 도정법을 위반했다며 검찰에 고발 조치했다. 이와는 별개로 제안서를 수정하는 등의 방법을 통해 적법하게 재입찰에 나설 순 있지만 이미 납부한 입찰보증금 몰수 문제, 제안서 수정에 따른 사업성 하락 등을 고려할 때 신속한 재개발은 어려운 상황이다. 시장의 투명성 확보와 고분양가를 막기 위한 조치이지만 아파트 공급 차질을 빚을 수밖에 없다. 한남 3구역은 조합원만 3800여 명에 달하고, 공급물량으로선 조합과 일반분양을 모두 합해 5800여 가구에 달하는 강북 최대 규모의 재개발 사업이기 때문이다. 강남지역과 마찬가지로 고분양가 우려가 큰 지역인 만큼 이 같은 정부의 규제가 강하게 적용될 수밖에 없지만 정부의 시공사 입찰 규제가 다른 재개발 사업장에도 적용될 경우 사업을 시작하기조차 쉽지 않다. 서울지역 90개 재개발 사업(2019년 3분기 기준) 구역 중 시공사가 선정된 곳은 54개로, 나머지 초기 단계의 재개발 사업은 추진 동력을 얻기가 어렵게 된 상황이다. 강남 아파트 재건축 규제에 이어 강북 재개발에도 이 같은 형태의 규제가 강화될 경우 공급 부족 현상은 서울 전반으로 확대될 수밖에 없고 신축 아파트 가격은 더욱 천정부지로 치솟을 것이란 우려가 나온다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “재개발에 대한 규제가 강해질수록 낙후된 강북지역 개발은 더딜 것”이라며 “재개발 차질은 곧 서울 전 지역의 극심한 공급 부족으로 이어져 다른 아파트들의 가격 급등으로 이어질 수 있다”고 말했다.

박정민 기자 bohe00@munhwa.com