“매물 늘고 집값 떨어질까”…설 이후 주택시장 어디로

클릭하시면 더 큰이미지를 보실 수 있습니다 설 이후 서울 집값은… [연합뉴스 자료사진]

다주택자 “집 팔겠다” 상담 줄이어…전문가 “내달부터 매물 늘 것”
서울 아파트값 당분간 조정 가능성…전세는 강세 전망

“양도소득세 중과 유예 기간 내에 집을 팔아야 하느냐는 다주택자들의 문의가 상당히 많아요. 집을 팔고 싶어도 양도세가 무서워 못팔고 있던 사람들이 설 연휴 이후 매도에 나서는 경우가 꽤 나올 것 같습니다.”

“정부가 규제 대책을 내놓을 때마다 절세 상담을 했지만 실제로 집을 팔겠다는 사람들은 별로 없었는데 이번에는 좀 다르네요. 그 어떤 대책 때보다 이번에 매도하겠다는 다주택자가 가장 많습니다.”

자산가를 상대로 부동산 컨설팅을 해주는 시중은행의 투자자문센터 전문가와 일선 세무사, 현지 중개업소들의 공통된 말이다.

정부의 12·16대책이 한 달을 넘기면서 서울 주택시장에 변화가 감지되고 있다.

그간 잇단 정부 대책에도 불구하고 ‘버티기’를 해오던 다주택자들이 이번에는 적극적으로 “집을 팔겠다”고 나서는 경우가 늘었다는 것이다.

전문가들은 설 이후 서울 집값은 다주택자들이 내놓는 급매물로 인해 다소 조정기를 거칠 것으로 예상한다.

◇ 설 이후 본격 매물 출회, 3월 공시가격 발표 이후 ‘절정’

다주택자둘이 매도 결정을 내리는 가장 큰 이유는 급격하게 늘어난 보유세다. 강남권에 집을 2곳만 가지고 있어도 연간 보유세가 수천만원에 달할 것으로 예상되면서 주택 수를 줄여 세 부담을 덜겠다는 것이다.

그러나 이러한 결심을 이끈 결정적인 요인은 12·16대책에서 발표한 한시적 다주택자 양도세 중과 유예 조치라고 전문가들은 보고 있다.

서초구 반포의 한 중개업소 사장은 “그간 보유세 걱정으로 집을 팔고 싶어도 양도세 부담이 너무 커서 고민하던 사람들이 6월 말까지 양도세 중과 규제를 풀고, 장기보유특별공제 혜택도 주겠다고 하니 이참에 팔려고 집을 내놓는 것”이라며 “10년 이상 보유 요건을 맞춘 경우 매도를 결정하는 사람이 늘고 있다”고 말했다.

전문가들은 설 연휴가 끝나는 다음 달부터 보유세 부담이 큰 강남권을 중심으로 매물이 늘어날 것으로 예상한다.

특히 올해 공동주택 공시가격 예정가가 공개되는 3월 중순에 급매물이 절정을 이룰 것이라는 전망이 많다.

정부가 올해 초고가 아파트의 공동주택 공시가격 현실화율을 최대 80%까지 끌어올릴 예정이어서 공시가격이 30∼40% 이상 급등할 가능성이 크기 때문이다.

문재인 대통령과 청와대 핵심 참모들의 주택시장을 향한 잇단 강경 발언도 다주택자에게 심리적 압박으로 작용하고 있다.

강남구 삼성동의 한 중개업소 대표는 “집값이 계속 오른다면 버텨보겠지만, 청와대에서 ‘집값 원상 회복’, ‘주택거래허가제’까지 언급하며 강남 집값을 떨어뜨리겠다는데 다주택자들도 움찔하지 않겠느냐”고 반문하면서 “이미 재건축과 고가주택 단지에서 급매물이 나오기 시작한 것을 고려할 때 양도세 중과 유예 기간 내에 차익을 실현하면서 주택 수를 줄이려는 수요도 적지 않을 것”이라고 내다봤다.

이런 분위기에 맞춰 서울 아파트값도 상반기에는 일단 조정기에 들어갈 것이라는 전망이 많다.

한국감정원 조사에서 이미 지난주 강남 3구의 아파트값이 지난해 6월 이후 7개월여만에 처음 하락했다.

재건축은 물론 대출이 전면 금지된 15억원 초과 일반아파트에서도 호가를 낮춘 매물이 나오고 있어서다.

민간 조사업체인 부동산114 통계에는 아직 강남3구 아파트값이 하락하지 않았지만 특별한 변수가 없는 한 정부 규제가 집중된 강남권 아파트값 하락은 초읽기에 들어간 분위기다.

국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 “보유세 과세 기준일이 6월1일이기 때문에 올해 급증한 보유세를 부담하지 않으려면 5월 말까지 소유권 이전이 끝나야 한다”며 “3∼4월에 절세 매물이 절정을 이루면서 가격도 하락할 수 있다”고 진단했다.

주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 “3∼4월이 올해 주택시장의 분위기를 판가름짓는 중요한 분기점이 될 것”이라고 내다봤다.

전문가들은 여전히 9억원 이하 주택에 대한 ‘풍선효과’는 당분간 유지될 것으로 예상한다.

시중의 유동자금이 1천조원을 넘어선 가운데 강남 주택시장의 자금 유입이 막힌 상태에서 투자 수요들이 서울 비강남권을 비롯해 수도권과 지방으로 몰릴 수 있어서다.

그러나 다주택자들이 절세 목적으로 주택을 매도할 경우 ‘똘똘한 한 채’는 남기고 양도차익이 적은 비강남권과 수도권, 지방 아파트를 먼저 매도할 가능성이 커 이러한 풍선효과가 얼마나 지속될 지는 미지수다.

강남 집값이 하락세로 접어든다면 평소 ‘낙수효과’가 있던 비강남권만 계속해서 나홀로 상승세가 지속하기는 어렵다는 것이다.

다만 금리 변수가 있다. 정부가 15억원 초과 주택에 대한 신규 대출을 막아놨지만 금리가 떨어지면 기존 주택 보유자는 계속해서 집을 팔지 않고 버틸 가능성도 있다.

한국은행 이주열 총재는 지난 17일 기준금리를 동결하면서도 “금리 완화 기조를 계속 유지한다는 입장”이라며 “앞으로는 거시 경제 흐름과 금융안정 상황을 종합적으로 보겠다”고 밝혔다.

금리 인하가 집값 안정과 배치된다는 우려에도 불구하고 경기 회복이 예상보다 더딜 경우 금리를 더 내릴 수도 있다는 해석이 나온다.


◇ “집 안산다” 전세수요 늘며 전셋값은 강세…전세대출 규제는 변수

이달 들어 상승세가 주춤한 전셋값은 봄 이사철을 맞으며 다시 불안해질 것이라는 전망이 많다. 매수세가 위축될수록 전세로 전환하는 수요가 늘어나기 때문이다.

올해 서울지역 새 아파트 입주 물량은 작년과 비슷한 수준이지만 양도세 장기보유특별공제나 1주택자 비과세 요건에 ‘거주요건’이 추가되면서 집주인이 직접 실입주하는 경우가 증가해 예년만큼 전세물건이 나오지 않고 있다.

직방 함영진 빅데이터랩장은 “정부의 강력한 대출 규제로 인해 집을 사지 못하고 전세로 눌러앉는 수요가 많을 것”이라며 “집값도 숨 고르기에 들어가면 당장 집을 사기보다는 당분간 전세로 살면서 관망하는 수요가 많을 것”이라고 예상했다.

교육제도 변화, 분양가 상한제 아파트 청약 대기 수요 증가 등도 전셋값 상승 요인으로 작용할 전망이다.

반전세 등 월세 수요도 늘어날 것으로 보인다.

국토교통부 집계에 따르면 서울 아파트 월세 비중은 지난 2017년 32.2%에서 2018년에는 29.9%로 감소했다가 지난해 31.1%로 다시 늘었다.

지난해 가을부터 강남·목동은 물론 서울 전역에 걸쳐 전세물건이 품귀현상을 빚자 반전세 계약이 늘어난 것이다.

특히 이달 20일부터 9억원 초과 주택 보유자나 구입자에 대한 전세자금대출을 중단하면서 월세 수요가 증가할 것이라는 전망이 나온다.

한국감정원 관계자는 “전세자금대출 규제 시행 이후 전세 물건이 있는데도 대출 규제 때문에 반전세를 얻는 세입자가 나오고 있다”며 “설 이후 이사철 상황을 지켜봐야겠지만 전세에 이어 월세 부담이 더 커질 수도 있다”고 말했다.

<연합뉴스>