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[경제] 김순환 기자의 부동산 깊이보기 게재 일자 : 2020년 04월 03일(金)
코로나발 외부충격과 집값
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우리나라 부동산은 맷집이 아주 강합니다. 주택 수급 불안과 재테크, 교육열이 얽히면서 정부의 초강력 규제 등 내부 충격요법으로는 집값이 잡히지 않았습니다. 지난 40여 년 동안 정부는 집값이 불안할 때마다 문어발식 규제로 대응했지만 약발은 일시적일 뿐이었지요. 특히, 정부 규제를 비웃듯이 ‘키 맞추기 상승(풍선효과)’을 하는 특성까지 보여줬습니다. 1980년대 후반과 1990년대 중반, 2006∼2008년 버블(거품) 논란 시기, 지난 3∼4년간의 집값 상승세가 이를 잘 보여주고 있지요. 하지만 한국 부동산 불패 신화도 외부 충격에 따른 한국 경제위기 상황에서는 허망하게 무너졌습니다. 1997년 국제통화기금(IMF) 사태 이후 서울 집값은 절반 가격 이하(고점 대비)로 떨어졌고, 2008년 9월 글로벌 금융위기 이후에도 반 토막 난 아파트가 많았지요.

그렇다면 역대 최대 외부 충격인 코로나19가 덮친 2020년 부동산 시장은 어떻게 될까요.

코로나19는 부동산 시장 위축기와 보유세(공시가격 인상) 강화, 양도소득세 면제 유예기간 만료(6월)가 맞물린 시기를 덮쳤습니다. 코로나19가 없었어도 보유세 부담을 느끼는 다주택자와 소득이 없는 고령자, 은퇴자를 중심으로 급매물을 내놓을 가능성이 큰 상황에서 예상치 못한 악재가 나타난 것이지요. 악재가 겹쳤지만, 부동산 시장의 특성상 구원군은 없습니다. 주식시장의 ‘동학개미’ 같은 현상이 나타나기 어렵지요. 더구나 고가 주택(15억 원 이상)은 대출이 막혀 급매물이 나와도 받쳐줄 매수 세력이 없습니다. 최근 강남권 고가 재건축 단지 매물을 중심으로 2억∼3억 원이 떨어지는 이유이지요. 하지만 더 큰 문제는 경제 생태계 붕괴에 따른 자영업자와 소규모 제조업자의 도산, 머지않아 본격화될 기업 구조조정(해고)에 따른 급매물은 아직 나오지도 않았다는 것입니다. 이는 향후 주택시장이 급매물 적체와 거래절벽으로 낙폭 확대 기간이 길어질 가능성이 크다는 점을 의미하지요.

코로나19가 촉발한 글로벌 경제위기는 IMF 사태나 2008년 금융위기와는 근본적으로 다릅니다. 이전 두 번의 위기는 금융 문제였지만 코로나19는 실물경제 생태계를 작동 불능으로 몰아가고 있기 때문이지요. 돈을 풀면 해결 가능한 금융위기가 아니란 점을 분명히 인식해야 합니다. 당장 신규 아파트 청약경쟁률이 높다고 ‘아파트는 안전자산’이라는 믿음 때문에 투자했다간 낭패를 볼 가능성이 큽니다. 투자자는 물론 실수요자도 코로나19가 덮친 최악의 위기에서는 ‘저점 매수’보다 ‘자금 축적의 시간’을 가질 것을 주문합니다.
e-mail 김순환 기자 / 산업부 / 부장 김순환 기자의 다른 기사보기
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