서울 아파트 평균 전세가격 ‘4억6000만원’ 넘어

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종부세 부담에 주인 직접 입주
새 아파트 공급 갈수록 감소세
전세 수요는 늘어 더 오를 듯

정부의 강력한 가격규제 정책과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 아파트 매매거래가 뜸한 틈을 타 전셋값이 오를 조짐이다. 과도한 세금 등으로 인해 전세시장으로의 신규 물량이 줄어드는 것 역시 가격 상승을 부채질할 요소로 꼽히고 있다.

6일 한국감정원 통계에 따르면 서울의 아파트 평균 전셋값은 지난해 7월부터 매달 상승해 지난달 4억6070만 원을 넘겼다. 전국의 평균 전셋값도 지난해 9월부터 지속 상승 중이다. KB국민은행 리브온 월간주택가격 동향으로도 서울 아파트 중위 전셋값은 지난달 4억5061만 원으로, 관련 통계 집계가 시작된 이래 처음으로 4억5000만 원을 돌파했다. 전국적으로도 지난달 아파트 전셋값의 상승세로 아파트·단독주택·연립주택의 중위 전셋값(2억83만 원)이 1년 3개월 만에 2억 원대로 재진입했다. 정부가 지난해 발표한 12·16 대책을 통해 고가 주택에 대한 담보대출 규제를 강화하면서 집을 사기보다는 전세로 눌러앉겠다는 사람이 많고, 민간택지 분양가상한제를 노린 청약 대기자도 늘면서 전세 수요는 계속 증가하고 있다.

감정원 통계로도 서울 아파트값은 지난달 말 기준으로 9개월 만에 하락했으나 전셋값은 여전히 오름세를 보이고 있다. 특히 재건축 아파트를 중심으로 매맷값은 수억 원씩 떨어지면서도 전셋값은 상승하는 사례도 나타난다.

신규 아파트 입주물량이 줄어드는 것도 전셋값 상승에 영향을 줄 전망이다. 부동산인포에 따르면 내년 서울 신규 아파트 입주물량은 총 2만3217가구로 예상되는데, 이는 올해 입주물량(4만2173가구)의 절반 수준인 55.1%에 불과하다. 지난해부터 올해까지 4만 가구 이상 입주물량이 쏟아졌던 것에 비해 2021~2022년은 2년 연속 입주물량이 줄어 시중에 풀릴 전세물건도 줄어들 수밖에 없다. 여기에 12·16대책으로 강화된 대출규제와 종합부동산세 부담으로 다주택자들이 분양 받았던 아파트의 전세를 놓지 못하고 그대로 입주하는 사례도 늘며 전세 공급이 줄어들기도 했다.

서울의 전월세 전환율도 감정원과 KB 통계 모두 지난해 중순부터 계속 떨어지고 있다. 전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율로, 이 비율이 하락하면 집주인들의 월세 수입이 감소한다. 월세·반전세 공급 물량은 늘어나지만, 여전히 전세 수요가 많아 전셋값 상승이 이어질 수밖에 없게 된다. 서울 강남지역의 한 부동산중개업자는 “12·16대책과 코로나19 등 여러 요인으로 인해 아파트 매매거래가 실종되는 대신 매매 대기수요 등이 포함된 전세 수요는 늘어나는 추세”라고 말했다.

박정민 기자 bohe00@munhwa.com