<2020 대한민국 불공정 리포트>공급은 묶고 대출만 규제… 3040, 내집 마련 기회조차 막혔다

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文정부 분양가 상한제 등 도입
시세보다 싼 ‘로또아파트’ 등장
실수요자들 접근도 할 수 없고
현금동원력 가진 부자들만 유리

은행에 기대야만 하는 젊은층들
무리한 대출로 ‘경제위기’ 몰려
전월세상한,21代국회 추진 예고
시장원리 무시한 정부규제 여전

문재인 정부는 출범과 동시에 비정상의 정상화를 강조하며 각종 반(反)시장적 규제 조치를 쏟아냈다. 그중 부동산 분야는 정부 출범 후 무려 19차례에 걸쳐 크고 작은 대책을 내놔 ‘규제 종합선물세트’라 불릴 정도지만 가격을 안정화시키는 데 실패했다는 평가를 받고 있다. 실제로 문 정부는 이전 보수 정부와 투기세력이 부동산 가격을 올리는 주범이라고 지목하며 모든 규제 수단을 총동원했다. 공급은 묶어두고 대출규제 등 가격을 통제하는 정책은 결국 서울 강남 신규 분양 시장에 실수요자는 접근할 수 없는, 오로지 현금 동원력이 있는 부자들만 접근할 수 있는 불공정한 상황을 만들기에 이르렀다.

부동산 업계에 따르면 최근 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 시장 불안과 세금 부담으로 서울 부동산 가격은 강남 지역을 중심으로 떨어지는 모습이지만, 여전히 신규 아파트 청약 시장은 뜨겁다.

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정부의 분양가 상한제와 대출 규제로 시세보다 저렴한 이른바 ‘로또 아파트’는 문 정부의 부동산 정책이 빚어낸 가장 대표적인 불공정 사례가 됐다. 지난 1월 평균 65 대 1의 청약경쟁률을 기록한 서울 강남구 개포동 개포프레지던스자이의 경우 분양가가 3.3㎡당 4750만 원인데 인근 아파트 시세는 3.3㎡당 7000만 원이 넘는다. 이 같은 로또 아파트를 아무나 가지기는 어렵다. 이 아파트의 경우 전용면적 84㎡ 분양가가 15억 원대이기에 은행에서 중도금 대출(분양가 9억 원 초과 중도금 대출 불가)을 받을 수 없다. 결국 현금 동원 능력이 있는 사람만이 로또 아파트에 접근이 가능하다. 집값을 잡겠다고 내놓은 대출규제가 30·40대는 신규 아파트에 접근할 기회조차 주지 않는 불공정함을 만들어 낸 셈이다.

부동산114에 따르면 2018년과 지난해 서울에서 분양한 아파트 2만2288가구의 분양가를 분석한 결과 지난해 중도금 대출이 불가능한 9억 원 초과 아파트는 39.9%에 달하는 것으로 나타났다. 은행 대출에 기댈 수밖에 없는 30·40대 젊은 실수요자들이 분양 시장에서 배제되고, 지속적으로 오르는 집값에 조급함만 더해져 결국 지난해 구축 아파트 시장의 가장 큰 손님으로 떠올랐다. 무리한 대출로 이들은 최근 코로나19발(發) 경제위기에서 가장 취약한 계층으로 전락할 위태로운 상황에 놓였다는 게 전문가들의 평가다. 특히 지난해 12·16 대책 중 하나인 9억 원 초과 아파트의 주택담보대출비율(LTV) 축소와 15억 원 초과 아파트의 주택담보대출 전면 금지는 9억 원 미만 아파트에 대한 수요를 늘리는 풍선효과를 낳았다. 올해 초부터 3월까지 ‘수·용·성(수원, 용인, 성남)’ 지역의 아파트 가격 급등은 투기수요의 집중 탓도 일부 있지만, 서울에서 집 사기를 포기한 실수요자들이 교통이 편리하고 생활 여건이 좋은 지역으로 몰린 것이 가장 큰 원인이다.

상황이 이런데도 시장 원리를 무시하는 정부의 규제는 여전하다. 서민 보호를 명분으로 전·월세 상한제와 전·월세 계약갱신청구권 도입이 다음 국회에서 추진될 가능성이 농후하다. 연초 청와대 인사의 주택거래신고제 발언은 현 정부가 사유재산 기본권까지도 제약할 수 있음을 보여준 사례로 꼽힌다. 최소한의 공급도 이뤄지지 않는 상황에서 반시장적 정책들만 양산될 경우 가장 큰 피해를 보는 층은 무주택 30·40대 서민들이다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “정부의 규제가 강도를 더할수록 자산 형성을 하지 못한 30·40대 젊은 실수요자들이 내 집을 마련할 기회는 점점 줄어든다”며 “시장원리에 따른 공급이 이뤄져야 이 같은 불공정한 상황이 발생하지 않을 것”이라고 말했다.

박정민 기자 bohe00@munhwa.com