<김순환 기자의 부동산 깊이보기>부동산은 수학이 아니라 市場

최근 국가 부동산 정책의 수장인 국토교통부 장관이 소환당했습니다. 집값 대란 속에 대통령의 부름을 받았죠. 부동산 시장 상황을 보면 그 자리에서 ‘질책’을 넘어 ‘경질’이야기가 나올 법도 했는데 오히려 힘을 실어줬습니다. 직후 집값은 더 올랐지요. 이는 집값을 못 잡은 기존 정책(수요억제 중심)을 혁파하는 것이 아니라 ‘규제(세금 등)를 더 강화하라’는 메시지로 읽혔기 때문입니다. 실제 정부·여당은 부동산 세금 강화 중심의 ‘규제 덧씌우기 정책’을 준비하고 있고요. 집값이 안 잡히는 이유는 간단합니다. 수요와 공급 불안정이죠. 하지만 현 정권과 서울시 등은 ‘공급보다 수요 억제’에 방점을 찍어왔습니다. 그러는 사이 스무 번이 넘는 부동산 대책에도 집값은 천정부지로 치솟았지요. 그렇다면 정책 당국은 왜 주택시장 안정의 기초, 수급 문제를 외면할까요. 주택 정책이 양질의 주거시설 공급이 아니라 불로소득 차단과 세수 확보에 초점을 맞추고 있기 때문입니다. 살 만한 집을 가진 자와 무주택자의 자연스러운 편 가르기를 통한 지지세력 강화는 덤이라는 생각도 은연중에 있겠지요.

부동산은 수학이 아닙니다. 수급에 따라 움직이는 시장이지요. 공시지가와 세율을 높이고, 몇 가구를 몇 년 안에 공급한다는 등 탁상에서 하는 수학적 방식으로는 부동산 시장을 안정시킬 수 없습니다. 수학적 주택 정책은 부동산의 특성상 제대로 된 주거시설을 제때에 공급할 수 없기 때문이죠. 그런데도 현 정부 들어 집값 불안 이야기만 나오면 공급을 원하는 시장을 외면한 채 수학 계산 방식의 ‘수요억제 중심 규제 정책’을 펼쳐왔습니다. 그래서 3년이 지난 지금 만인의 질타와 비웃음을 받고 있지요. 정책 당국이 집값이 오른 원인을 초저금리, 갭투자자 등 투기세력, 낮은 세금 등으로 꼽는 한, ‘집값이 정책을 비웃는 상황’은 지속될 수밖에 없지요.

시중의 갈 곳 없는 여유 자금이 부동산으로 모이는 이유는 ‘돈’이 되기 때문입니다. 늘어난 재산세(보유세+종합부동산세)보다 집값은 더 올라갑니다. 양질의 주택을 수요자가 원하는 곳에 공급하지 않은 한, 집값이 잡히지 않는 것이죠.

대안은 수요 분산과 공급입니다. 고속버스터미널과 고속철도 등 인프라 확대와 재배치, 역세권 토지의 용도 변경과 종(種)상향(용적률 확대), 서울시의 ‘35층 제한’ 완화, 수도권 도시 공공용지의 주거 공급, 재개발·재건축 규제 완화 등 공급과 수요 분산을 병행해야 합니다. 이렇게 해서 국민이 집값이 더 안 오를 것이라는 인식을 하도록 해야겠지요. 지금은 규제 만능주의에서 벗어나 주택 수급 안정에 집중하는 것이 국민 스트레스 해소의 길입니다.