임대사업자 세제·대출 혜택 폐지하되 소급적용 않기로

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유례없는 징벌적 과세

1주택자도 양도세 중과 대상
보유세 - 거래세 동시에 올려
시장에 매물 가뭄 초래할 판

전문가 “세금 폭탄 정책으로
집값 떨어진 적 한 번도 없다”

정부가 10일 내놓은 ‘주택시장 안정 보완대책’에 대해 “역사상 유례를 찾기 어려운 부동산 세금 융단 폭격”이라는 말이 나오고 있다. 올해 4·15 총선 당시 더불어민주당이 실수요자에 대한 부담 완화를 약속했던 종합부동산세는 최고세율이 6%까지 뛰어올랐다. 다주택자에 대해서는 부동산 신탁을 할 때 종부세나 재산세 등 보유세를 내야 하는 사람을 ‘수탁자(신탁사)에서 원소유자(위탁자)’로 바꿔서 부담을 더욱 늘리기로 했다. 다주택자는 종부세뿐만 아니라 재산세까지 모두 늘어나게 됐다.

흔히 주택을 포함한 부동산에 붙는 세금은 보유 단계에서 매기는 종부세·재산세 등 보유세와 거래 단계에서 부과하는 양도소득세·취득세로 분류한다. 부동산 정책의 기본은 “부동산 시장의 안정을 위해서는 보유세 부담을 늘리되 거래세 부담은 낮춰서 시장에 매물이 많이 나오게 한다”는 것이다. 주택 시장도 다른 시장과 마찬가지로 수요와 공급 법칙이 작용하기 때문이다.

그러나 정부는 이번 부동산 보완대책 추진 방안을 통해 부동산 보유세인 종부세와 재산세를 크게 올리면서, 거래세인 양도세와 취득세까지 동시에 올렸다. 부동산 업계에서 “문재인 정부가 시장 경제의 기본적인 자동 원리를 모른다”는 말이 나오는 이유다. 양도세는 보유 주택 수와 상관없이 보유 기간에 따라 일단 중과(重課)된다. 1년 미만일 경우 현행 40%에서 70%로 30%포인트나 높아진다. 1년 이상 2년 미만일 경우 현재 기본세율(6~42%)에서 60%로 급등한다.

특히 양도세 중과의 경우 1가구 1주택자라고 해도 단기 보유자는 예외 없이 중과된다. 다주택자 양도세는 2주택자의 경우 현재 기본세율(6∼42%)에서 10%포인트가 중과되는데 앞으로는 20%포인트가 추가로 부과되고, 3주택 이상일 경우 현재는 기본세율에 20%포인트가 중과되는데 앞으로는 30%포인트나 추가로 부담이 늘어난다. 현재 소득세법상 주택의 양도세 최고세율은 62%다. 양도차익에서 필요경비와 공제액을 뺀 과세표준이 5억 원을 초과할 경우 기본세율 42%가 적용되는데 3주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 20%포인트를 중과했다.

그런데 이번에 2주택자와 3주택자에게 적용되는 중과세율을 10%포인트씩 더 높이면서, 양도세 최고세율이 72%까지 높아지게 됐다.

다주택자의 취득세 부담도 대폭 올랐다. 현재 1~3주택자는 주택가격에 따라 1~3%, 4주택 이상은 4% 세율이 적용됐는데 앞으로는 1주택자는 주택가액에 따라 1~3%가 부과되는 반면, 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%가 일괄 적용된다. 법인의 경우에도 현행 주택가액에 따라 1~3% 적용됐던 취득세율이 앞으로는 12% 적용된다.

전문가들은 이번 조치에 대해 전형적인 ‘과세 만능주의’라고 지적했다. 거래 절벽 효과로 인해 단기간 시장이 소강상태에 접어들겠지만 결국 모든 세금 부담은 무주택 임차인에게 전가될 것이란 시각이 지배적이다.

익명을 요구한 국책연구기관 관계자는 “국내에서 지금까지의 부동산 대책 중 세금을 무겁게 물린 뒤 집값이 떨어진 적은 단 한 번도 없다”고 강조했다. 그는 “이번 대책으로 발생한 조세 부담 증가 폭의 대부분은 무주택자나 임차인들에게로 전가되고, 또 다른 주택시장의 불안요인으로 작용할 가능성도 있다”고 우려했다.

박정민·박수진·이정우 기자