전세만료 6개월前 집주인이 “연장 불가” 통보해도 효력없어

■ 법 시행땐 무엇이 달라지나

세입자 갱신청구 1개월前 가능

바뀐 집주인 실거주의사 밝히면
세입자 연장요구 거절할수있어

‘전월세 상한제’ ‘계약갱신청구권제’ ‘전월세 신고제’를 핵심으로 한 ‘임대차 3법’이 시행되면 시장에 급격한 변화와 함께 예상하지 못했던 후폭풍이 거셀 전망이다. 무엇보다 신규 계약 때는 ‘5% 상한’ 규정이 적용되지 않아 4년이 지나면 전셋값이나 월셋값이 폭등할 가능성이 있다는 점이 문제다. 임대차 3법이 시행되면 세입자는 전·월세 계약을 한 차례(2년) 연장할 수 있는 권리를 갖게 되며, 집주인은 본인이 실거주하는 등 특별한 사정이 없는 한 세입자의 연장 요구를 받아들여야 한다. 집주인이 계약 만료 6개월 전이라는 이유로 계약 연장 불가를 선언해도 효력이 없다. 전·월셋값도 종전 계약의 5% 이내에서만 올릴 수 있다.

―세입자가 계약갱신청구권을 언제 행사할 수 있나.

“계약 만료 1∼6개월 전이면 행사가 가능하다. 예를 들어 9월 31일이 계약 만료일일 경우 세입자는 8월 30일까지 계약 갱신 의사를 통보해야 한다.”

―기존에 전세를 살고 있는데 이미 계약을 갱신했다. 이 경우에도 새로 도입된 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.

“가능하다. 임대차 3법은 계약갱신청구권을 한 차례 쓸 수 있다고 규정한다. 그 전에 계약을 몇 번 갱신했는지와 상관없이 한 번의 청구권을 쓸 수 있다.”

―집주인이 계약 해지를 통보하고 법 시행 전 다른 세입자와 계약한 경우는.

“기존 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 없다. 다른 세입자를 보호해야 하기 때문이다.”

―집주인은 어떤 경우 계약 갱신 요청을 거절할 수 있나.

“집주인이 들어가 살거나 직계존속·직계비속이 거주할 목적인 경우다. 대신 2년간 실거주해야 한다. 세입자는 집주인에게 실거주 사유를 증명하라고 요구할 수 있다.”

―계약을 갱신하려는데 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았다. 새로운 집주인은 실거주한다고 하는데 이때 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.

“매수자가 법적 지위를 인정받는 경우 실거주 의사를 밝히면 기존 세입자의 갱신청구를 거절할 수 있다. 하지만 기존 세입자가 계약이 갱신됐다면 누릴 수 있었던 임대 기간에 새로운 집주인이 다른 세입자를 들이면 이전 세입자가 손해배상 소송을 제기할 수 있다. 실거주 약속을 지키지 않았기 때문이다.”

―전월세 상한제는 어떻게 적용되나.

“기존 계약금액의 5% 이내에서만 올릴 수 있다. 인상 한도를 지방자치단체장이 5% 이내에서 정할 수 있어 실제 인상률은 더 낮아질 가능성도 있다.”

―새로운 전세 계약을 맺을 때도 이전 세입자와의 계약에 준해 ‘5% 상한제’를 적용받나.

“신규 계약 때는 ‘5% 상한’이 적용되지 않는다. 이 때문에 4년이 지나면 전세·월세 가격이 폭등할 수 있다.”

이승주·박정민 기자