<2020 대한민국 도시재생 산업박람회>‘노후주택 정비’에 低利 자금 수혈… 37년된 구로 아파트 재탄생

클릭하시면 더 큰이미지를 보실 수 있습니다 대규모 도시재생 복합개발사업 진행으로 서울 동북권 복합문화거점으로 변신을 꾀하는 서울 도봉구 창동 일대.

클릭하시면 더 큰이미지를 보실 수 있습니다 주택도시보증공사의 저리 기금융자를 받아 가로주택정비사업을 마친 구로칠성3차아파트. 올해 5월 준공됐다.

- 주택도시기금, ‘미니 재건축’ 활성화 앞장

집단대출 막혔던 구로칠성3차
年 1.5% 금리 100억 융자받아
15층의 98가구 단지로 거듭나

등촌동 연립·대전 상가주택도
가로주택정비 혜택받고 변신
거주환경 열악한 지역에 단비

주택도시보증공사(HUG)는 분양보증기관으로서 주택공급에 주요 역할을 해 왔으며, 최근에는 주택도시기금을 위탁운영하면서 소규모 주택정비사업이 활성화되도록 기금을 융자하는 버팀목이다. 소규모 주택정비사업은 대규모·전면철거 재건축·재개발과 달리 이해 관계자가 적고 상대적으로 규제가 까다롭지 않아 빠른 시일 내 추진할 수 있다는 장점이 있지만, 규모가 크지 않기 때문에 사업성에 한계가 있다고 보는 금융기관과 건설사들이 많아 지금까지 크게 활성화되진 못했다.

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공사는 지난 2018년 2월 ‘가로주택정비사업 융자’와 ‘자율주택정비사업 융자’ 상품을 출시하고 정비 구역에서 해제됐거나 노후 주택이 모여있는 지역에서 청년과 중·장년 주거 취약계층을 위한 주택 공급 확대를 지원하며 차근차근 성과를 내고 있다. 가로주택정비사업은 도로와 접한 소규모 주택가를 블록 단위로 정비하는 ‘미니 재건축’으로, 사업 기간이 2∼3년으로 기존 정비사업 진행 기간(평균 8년 6개월)보다 훨씬 짧고 건축 규제 완화 혜택을 받을 수 있어 거주 환경이 열악한 지역에서 정비사업 대안으로 주목받고 있다.

◇신축으로 재탄생한 구로칠성3차아파트 = 구로칠성3차아파트는 공사의 가로주택정비사업 융자 혜택을 받은 대표적인 단지로 꼽힌다. 1983년에 지어진 낡은 구로칠성3차아파트는 37년 만인 올해 5월 서울 구로구 구일로 18에 98가구 규모 신축 아파트로 다시 태어났다. 하지만 사업 추진 과정이 그리 녹록하지만은 않았다. 2017년 말, 관리처분계획 인가를 받고 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받기 위해 주민들로 구성된 조합에서 금융기관의 문을 두드렸지만, 정부의 부동산 시장 규제로 집단대출을 받을 수 없게 된 것이었다. 노인 거주자가 많아 신속한 사업 추진이 절실했던 상황에서 조합은 제3금융권에서 제시한 연이율 10%대 대출을 받을지 여부까지 검토했다고 한다. 그 와중에 연 1.5%의 금리로 자금 100억 원을 융자한 공사의 결정은 ‘가뭄의 단비’와도 같았다. 아파트 부지가 준공업지역이라 15층까지 올릴 수 있었던 이점이 더해져 조합원의 분담금도 예상보다 낮아졌다. 당시 조합 관계자는 “단지가 작아 주위에서 관심이 없었는데 막상 공사가 시작되자 주변에서 많은 관심을 보였다”며 “결국 흐뭇한 마음으로 신축 아파트에 입주할 수 있게 됐다”고 말할 정도다.

◇노후 저층 연립주택도 새롭게 변신 = 서울 강서구 등촌동 삼안연립은 지어진 지 30년 이상 된 노후 연립주택 3개 동으로 구성된 소형 단지였다. 노후가 점차 심해지자 2017년 3월 조합 2개가 설립돼 가로주택정비사업을 추진하기 시작했고, 3년 3개월 후인 2020년 5월 준공됐다. 현재 삼안1단지는 지하 1층∼지상 7층 규모로 총 67가구가, 삼안2단지는 같은 규모로 총 53가구가 거주하는 아파트로 변신했다. 삼안연립 정비사업 또한 공사의 기금 융자로 사업 추진 과정의 어려움을 극복한 사례다. 새 아파트를 짓기 위해 기존 거주자들이 이주하는 과정에서 조합이 이주비 조달 문제로 어려움을 겪다가 시중은행에서 연 4%대 금리로 대출받아 해결했는데, 이후 공사의 지원을 받아 이주 후 1년 정도 지난 시점에 연 1.5%의 저렴한 금리로 기금 융자를 받아 금융비용을 최소화한 것이다. 공사는 총 사업비 448억 원 중 224억 원을 융자 지원했고, 기금 지원 후 조합의 자금 집행이 계약 및 증빙서류를 통해 투명하게 이뤄지도록 도왔다. 공사 관계자는 “가로주택정비사업이라는 새로운 사업방법에 공사의 금융지원이 더해져 소규모 주택정비사업이 성공적으로 완료될 수 있었던 것”이라고 평가했다.

◇주민 주도 소규모 정비사업도 척척 = 올해 5월 준공된 대전 동구 판암동 ‘파사드(facade·건축물 정면부) 빌’은 주택 10호와 상가 2호로 이뤄져 있다. 이곳은 정비 사업이 추진됐다가 해제된 이력이 있었고 자율주택으로서 가로주택인 앞의 두 사례보다 사업 규모가 훨씬 작다. 이해관계자가 적지만 금융기관과 건설사 입장에선 그만큼 사업성도 떨어진다는 뜻이다. 이곳은 주민 주도로 노후 주택 집주인 2명이 주민합의체를 구성한 후 자율주택정비사업을 추진, 상가 주택을 새로 지었다. 공사는 연 1.5% 금리에 공적 임대주택 공급 약정을 한 후 총 사업비 14억 원 중 10억 원을 융자 지원했다. 판암동으로 들어서는 초입에 있는 이 건물의 이름이 ‘파사드 빌’인 건 쇠퇴한 마을의 모습을 바꿔보자는 의미라고 한다. 한 판암동 주민은 “동네가 쇠퇴하고 있던 상황에 신축된 파사드 빌이 들어섰다”며 “소규모 주택 정비사업이 활성화돼 과거 활기찼던 동네 모습이 재현됐으면 하는 바람”이라고 말했다.

노기섭 기자 mac4g@munhwa.com