사업성 낮은 곳만 공공주도 개발… 민간참여 막아 한계 ‘뚜렷’

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민간 외면지역에 LH·SH 주도
‘흑석2’ 빼면 모두 강북에 쏠려
분상제 제외 등으로 인센티브
정부는“주택부족 숨통 트일것”

15일 정부와 서울시는 지난해 5·6 대책 당시 발표한 공공재개발 추진의 첫 단추를 끼우며 신규주택 공급에 박차를 가할 뜻을 밝혔다. 문제는 정부의 공급정책이 공공주도에 국한하고 민간의 적극적인 참여를 가로막는 규제를 그대로 유지하겠다는 방침이어서 부동산 대란을 해소하기에는 턱없이 부족하다는 점이다.

더구나 이날 발표된 서울시 내 8곳의 공공재개발 후보지는 소위 ‘사업성이 떨어지고 주민갈등이 심한’ 지역으로 사업추진 자체가 난항을 겪는 곳이다. 공모에 강남지역의 참여는 없었다. 결국 민간이 외면한 곳에 한국토지주택공사(LH)나 서울도시주택공사(SH)가 참여해 사업을 주도하는 방식으로 재개발을 이끈다는 점에서 한계가 지적된다. 8곳을 합해 총 3000가구가 새롭게 공급돼 일부 주택 부족분의 숨통을 틔울 것이란 게 정부와 서울시의 설명이다.

일례로 영등포구 양평13 재개발사업의 경우 2010년도에 조합설립 및 사업시행인가를 완료했지만, 분양여건 악화에 따른 수익성 부진으로 사업이 정체됐다. 그 과정에서 주민 간 갈등도 이어졌다.

이번 공공재개발 추진으로 공급 공공기관이 주민갈등을 중재하고, 초기사업비도 지원해 사업을 정상화하는 한편, 주거지역 내의 용적률을 기존 250%에서 300%로 완화(종전 360가구 → 공공재개발 618가구)하고, 분양가상한제도 제외하는 등 수익성도 개선할 계획이다.

정부는 이 같은 공공재개발을 통해 4만 가구를 공급한다고 밝혔지만, 시장 상황을 안정시키기엔 역부족이다. 공공이 개입하고 용적률 완화 및 분양가상한제 예외 등 인센티브를 제공하지만, 의무적으로 신규물량의 절반을 임대분으로 내놔야 하는 까닭에 사업성이 높은 재개발 지역들은 공모과정에 참여하지 않았다. ‘흑석2’를 제외하면 모두 강북에 있는 기존 정비사업 정체 지역이다. 의무 임대 기부채납이 걸림돌로 작용하는 모양새다.

민간이 아닌 공공이 재개발·재건축 사업을 주도하는 방식 자체에 대한 회의도 크다. 사업성이 높은 정비사업 지역에 대해 계속 규제를 유지할 경우 만족할 만한 공급물량을 확보하기 어려울 것이란 전망이 지배적이다.

충분한 공급이 단기간 내 어려울 것이란 전망이 나오다 보니 서울 주택 매매시장도 불안한 모습을 보이고 있는 상황이다. 이 때문에 시장에선 이번 공공재개발·공공재건축 발표보다 설 연휴 직전에 나올 ‘분양아파트’ 중심의 신규공급에 더 기대를 거는 모습이다.

박정민·최준영 기자