‘누구나집5.0’자금조달 확정안돼 사업자공모도 난관

與, 리츠·SPC 방법놓고 검토중
SPC로 진행하려면 법개정 필요

서민·무주택자의 내 집 마련을 위해 더불어민주당이 야심 차게 공개한 ‘누구나집 5.0’ 사업이 자금조달 방식조차 확정되지 않아 여당 의도대로 조기 사업자 공모가 쉽지 않을 전망이다. 수요자들의 입주 당시 가격으로 10년 뒤 분양전환을 하고 집값 하락 시 사업자가 고스란히 손해를 떠안아야 하는 등 사업성이 떨어진다는 점을 고려할 때 사업의 흥행 여부도 현재로는 불투명하다.

11일 정치권에 따르면 민주당은 조만간 누구나집 자금조달 방식을 확정하고 사업자 공모에도 착수할 계획이다. 하지만 사업자의 자금조달 방식을 두고 당내 의견이 분분하다. 전날 발표 내용에는 사업자 자금조달 방식 부분이 빠져 있다. 민주당은 리츠(부동산 투자전문펀드) 방식과 특수목적법인(SPC) 설립 방식을 검토 중이다. 누구나집은 공공지원민간임대주택 방식이고, 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 소유한 부지에 아파트를 짓는다. 누구나집은 민간임대주택 특별법을 따르는데 이 경우 민간사업자는 리츠 방식으로 자금을 조달해야 하고 리츠에는 주택도시기금이 반드시 50% 포함돼야 한다. 이는 일종의 사업자를 감독하기 위한 장치다. 10년 뒤 분양가격을 고정해놨기에 사업자들이 수익을 극대화하기 위해 공사 과정 등에서 각종 불법·편법 행위를 할 가능성이 존재하는데 이를 막기 위해 공적자금을 리츠에 출자해 기금에 사업 감독 기능을 부여하는 것이다. 반면 SPC를 통한 사업자 컨소시엄 구성은 100% 민간 자본으로 사업을 추진한다. 사업 속도가 빠르다는 장점이 있지만 조달 금리가 더 비싸고 공공의 감독이 부재한다는 단점이 있다.

주택공급 속도전을 강조하는 민주당 내부에선 SPC 방법을 선호하는 것으로 알려졌다. 하지만 민간임대주택 특별법상 SPC 방식은 허용되지 않기 때문에 SPC 방식대로 진행하려면 법 개정을 해야 한다. 누구나집은 10년 임대 후 분양전환 시 발생한 시세차익을 사업자가 독식하는 것을 막기 위해 분양가를 입주 당시 가격으로 고정해놨다. 한 민간 시행사업자는 “사업성이 떨어져 민간 투자자들이 사업에 뛰어들기 어렵다”며 “만일 민주당이 SPC 방식을 선택할 경우 사업에 뛰어든 사업자들은 수익을 보전하기 위해선 편법적 방법을 쓸 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

박정민 기자 bohe00@munhwa.com