<시론>서민 잡고 투기꾼 살찌운 부동산 失政

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김상협 경제부장

문재인 정부 최대 패착 지점은
실수요자를 투기꾼으로 몰고
유령과 싸우며 서민층 괴롭혀

권력과 유착한 엘리트 주도의
대장동 비리는 예견된 대참사
공공의 적 봐주기에 민심 분노

문재인 정부의 부동산 정책은 참담한 실패로 끝나가고 있다. 최대 패착은 평범한 실수요자까지 투기꾼으로 몰았다는 점이다. 정부 머릿속에만 존재하는 투기 유령과 싸우느라 4년 반을 낭비했다. 정부가 정작 해야 할 일을 안 하고 한눈을 파는 사이 권력과 유착해 불법으로 천문학적 수익을 거둔 전문투기꾼 단속은 뒷전으로 밀렸다. 서민층은 영끌하고 빚투해도 내 집을 마련하지 못하는데 힘 있는 자는 법망을 피해 땅장사, 집 장사로 일확천금을 얻었다.

대장동·백현동·위례 개발비리 의혹 사건은 잘못된 부동산 정책의 적나라한 치부를 드러낸 대표적 사례다. 고도의 전문적 법률지식을 활용하고, 권력과 은밀한 뒷거래를 하고, 수사망에 걸리지 않는 치밀한 수법을 동원했다. 들킬 경우에 대비해 사전 증거 조작과 인멸까지 완전범죄를 시도했다. 검찰의 미온적 수사까지 겹쳐 혐의 입증에도 난항이다. 범죄수익 몰수도 여의치 않다.

이런 상황을 예견이라도 한 듯, 경제협력개발기구(OECD)는 이미 2018년 뇌물방지협약 4단계 상호 이행평가 항목에서 ‘법인의 책임’을 유독 강조한 뒤 제도적 장치 마련을 권유한 바 있다. 민관(民官)이 결탁해 의문투성이의 법인을 만든 뒤 각종 인허가를 대가로 온갖 뇌물을 주고받아도 사실 파악이 안 되는 구조적 범죄를 차단하라는 주문이었다. 이와 관련해 한국형사법무정책연구원은 최근 ‘부동산 시장 질서 확립을 위한 중점 대응 전략’ 보고서(강석구 선임연구위원)에서 “법인의 실소유주나 실제 운영자를 파악하기 어렵기 때문에 소유관계·지배관계를 파악할 수 있는 제도적 장치 확대가 필요하다”고 지적했다.

화천대유, 천화동인, 성남도시개발공사, 유원홀딩스의 실타래 속에서 검찰은 실소유주가 누구인지, 문제의 ‘그분’은 어떤 관계가 있는지 찾지 않거나 헤매고 있다. 보고서가 열거한 뇌물 범죄의 형태는 기상천외하다. 부동산 회사·자본이 동원된 특혜, 사전·로열층 분양, 법인에 주식 또는 소유지분 배당, 개발 법인에 임원으로 재취업, 급조된 독립회사를 통한 자본 제공 등이다. 사업 추진 과정에서 어려움을 해소해준 대가다. 대장동 사건에서 보는 현실이다.

정부가 바로잡을 기회는 있었다. 범죄를 적발하고 비리의 파장을 최소화할 기회였다. 2017년 법무부 용역연구보고서에 담긴 이 같은 부동산 개발 과정의 뇌물 비리 구조, 범죄수익 환수 강화 필요성 제안은 묵살됐다. 사태가 걷잡을 수 없이 커진 뒤에야 유영민 대통령비서실장은 최근 “청와대도 굉장히 비상식적으로 보고 있다”고 평가했다. 노형욱 국토교통부 장관은 초과이익 환수, 범죄수익 몰수의 제도 개선을 얘기했다. 전형적인 소 잃고 외양간 고치기다. 정부가 화살을 엉뚱한 곳에 돌린 탓에 대도들은 그물망에서 다 빠져나갔다.

문재인 정부가 2017년부터 최근까지 발표한 25차례의 부동산 대책에서 빠지지 않은 단골 메뉴는 투기세력 엄단이었다. 한국부동산원은 통계의 과소표본으로 집값 추이의 왜곡 현상을 초래했다. 정확한 다주택자 통계 자체가 불가능한 상황에서 정부는 ‘다주택자=투기꾼’으로 등식화하는 오류를 범했다. 노무현 정부가 15차례의 대책 중 간간이 투기와의 전쟁을 우선순위에서 뒤로 밀어놓고 공급 확대나 규제 완화 조치를 취했던 점과도 비교된다.

결과는 참담했다. 서울과 지방을 반복해 오가는 풍선효과로 전국이 투기지역, 투기과열 지구, 조정대상 지역, 토지거래 허가구역으로 뒤덮였다. 실수요자들은 난수표와 같은 주택담보대출(LTV)·총부채상환비율(DTI)·총부채원리금상환비율(DSR)을 따져가며 필요한 돈을 구하느라 애를 먹었다. 최근에야 다소 진정되는 기미를 보이고 있다고 하나 전국 집값은 이미 역대 최고치 기록 행진을 벌여 왔다. 종합부동산세, 양도소득세 급등은 투기와 무관한 층에까지 폭탄을 던졌다. 부동산 세수는 기획재정부조차 정확한 숫자를 예측하지 못할 정도로 덩치가 불어났다. 이런데도 홍남기 부총리는 부동산 관계장관회의에서 “부동산 투기 근절과 재발방지 대책이 효과를 거뒀다”고 자랑하기 바쁘다. 공공의 적을 봐주고 애먼 서민을 고통스럽게 하는 정책이나 정치 행위를 반복하면 저항은 커질 수밖에 없다.