“주택가격, 서울 38%·경기 58% 극단적 버블”...세종 거품 가장 많이 끼어

■한국경제연구원 분석
전국 200여개 아파트단지 적정가·실거래가 비교 결과
거품 가장 심한 지역은 세종...거품 비율이 60% 달해

서울과 수도권 등 주요 지역의 아파트 등 주택가격이 과대평가돼 거품이 껴 있다는 분석이 22일 제기됐다.

이날 전국경제인연합회(전경련) 산하 한국경제연구원(한경연)은 전국 200여 개 아파트단지의 적정가격과 실제 거래가격을 비교한 결과 서울은 현재 형성된 시세의 38% 이상, 경기는 58% 이상, 지방은 19% 이상 과대평가돼 가격에 거품이 과도하게 존재하는 것으로 분석됐다고 밝혔다.

지역별로는 서울 강북권역에 37%, 강남권역에 38% 정도의 가격거품이 존재하는 것으로 나타났으며 서울 강남권역 중 소위 ‘부촌’으로 알려진 강남 및 서울 동남권역의 거품 수준은 40%를 초과하는 것으로 조사됐다. 그 중에서도 특히 서초구의 주택 가격거품은 50% 수준을 넘어, 서울에서 거품 비율이 가장 높은 것으로 분석됐다고 한경연은 설명했다.

서울 이외의 지역에서는 세종시의 주택가격 거품이 가장 심각하며 경기 지역이 그 뒤를 잇고 있는 것으로 분석됐다. 한경연 분석에 따르면 세종시의 거품 비율이 60%에 달해 전국에서 가장 높았다. 또 경기 지역의 주택가격 거품은 58% 수준이었다. 경기 지역 중에서는 안성(87%), 여주(85%), 의왕(80%) 순으로 가격거품이 높게 나타났다.

그 외 지방의 경우에는 인천 계양, 부산 연제, 대구 수성, 광주 화정 등 일부 핵심 지역을 제외하고는 주택가격 거품이 서울 등 수도권의 거품 수준에는 미치지 못하는 것으로 분석됐다. 지방은 평균 19.7%의 가격거품이 존재하는 것으로 조사됐다.

한경연은 “이러한 가격거품 현상은 2019년 이후에 특히 심화됐다”며 “서울 주요지역 고강도 규제강화에 따른 풍선효과가 주요하게 작용한 것으로 분석됐다”고 설명했다. 또 이승석 한경연 부연구위원은 “국토에 비해 인구밀도가 높은 한국의 여건상 주택 시장가격에 평균 10~15% 정도 거품이 존재해 왔던 것이 사실이지만, 주택가격 거품이 40%에 근접한 것은 지나친 수준”이라며 “일부 지역의 가격거품이 60%를 넘어서는 등 극단적 버블현상이 발생한 것은 핀셋규제에 따른 풍선효과 등 주택정책 실패의 결과로 볼 수 밖에 없다”고 지적했다.

한경연은 이번에 분석 대상이 된 200여 개 아파트 단지를 사용승인일이 5년을 경과하고 20년 이내인 아파트단지를 샘플로 선정했으며, 재건축·리모델링 등에 따른 프리미엄이 가격에 반영될 가능성은 배제했다. 또 적정가격 분석을 위해서는 해당 자산이 미래에 창출해낼 수 있는 수익을 적정이자율로 현재가치화 한 후, 시장가격과 비교하는 현재가치법(Present Value Method) 사용했다고 설명했다. 분석 대상 아파트의 전세가에 ‘전월세전환율’을 적용해 연간 수익 산출 후, 산출된 수익에 ‘시장금리’를 적용하는 방식으로 적정 현재가치 도출하는 방식이다.

한편 한경연은 이번 분석 결과에서 주택가격이 최근 5년 간 전국적으로 23%의 상승률을 보이며 건국 이래 가장 가파르게 오른 것으로 나타났다고 설명했다. 또 올해 들어 시세 이하로 거래된 급매 거래의 영향으로 주택가격이 내려가고 있는 것처럼 보이지만, 금리상승의 영향으로 거래물량이 급격히 줄어든 상황에서 주택가격이 하향 추세로 전환됐다고 판단하기는 어렵다고 한경연은 분석했다.

또 한경연은 임대차시장 역시 최근 3년간 급등했던 전세가격 상승률은 최근 들어 다소 주춤한 모습을 보이고는 있으나, 물량부족 현상이 여전히 지속되고 있다고 봤다. 여기에 전세의 월세화까지 가속화되면서 전반적인 주거 불안정성이 높아지고 있는 상황이라고 한경연은 진단했다.

특히 한경연은 올해도 주택 시장에 관해 매매 시장 및 임대차시장의 혼란이 지속될 것이라고 전망하기도 했다. 최근 전세의 월세화가 빠르게 진행되면서 무주택자들의 부담이 늘고 있지만, 급격한 금리인상 기조에 따른 매매시장 위축으로 실수요자의 갈증을 해소할만큼의 주택매물이 시장에 나오지 않기 때문이다. 정부 역시 주택 관련 규제 완화에 대한 로드맵을 제시하고는 있으나 추진속도가 기대에 미치지 못하며 주택시장의 불확실성은 오히려 가중되고 있는 상황이다.

이승석 부연구위원은 “과거 부동산 정책 사례와 분석결과에 비추어, 주택공급에 대한 시그널을 수요자들에게 명확히 전달해야 한다”며 “동시에 주택시장의 혼란과 왜곡을 초래해 온 극단적인 주택규제는 과감히 철폐하거나 완화하여 주택시장 기능을 신속히 회복하는 것이 절실하다”고 지적했다.

박준희 기자