부동산 침체기 실수요자의 선택 시점은[김순환 기자의 부동산 깊이 보기]

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부동산 시장이 본격적인 침체 국면으로 진입하면서 ‘집값 바닥’이나 ‘향후 고점 대비 하락률’ 등을 묻는 이가 많습니다. 하지만 집값 저점과 하락률은 맞히기는 어렵습니다. 누구도 저점을 찍어주지 못하지요. 수급이 가격을 결정하는 시장경제에서 어떤 물건의 정확한 고점과 저점은 ‘신(神)의 영역’이기 때문입니다.

특히 다양한 변수가 어우러지고, 얽힌 시장이어서 ‘저점’을 누구도 맞히지 못하지요. 더구나 부동산은 다른 물건과 달리 속성 공급이 어려운 ‘재화(財貨)’입니다. 사업지구 지정부터 인허가·분양·건축·입주 등 복잡한 절차가 3년 이상 걸립니다. 그래서 수요에 따른 공급을 할 수 없는 게 부동산(주택)이지요. 실수요자들은 부동산 침체기일수록 집값 바닥에 초점을 맞추지 말고, ‘침체기의 어느 시기’에 집중해야 합니다. 내 집 마련을 위한 골든타임(투자 적기)인 침체기 어느 시기는 반드시 오기 때문이지요. 그런 시기에 과감하게 투자해야 합니다. 집값이 더 내려갈 것으로 판단, 투자하지 않으면 기회는 사라지지요. 침체기의 어느 시기에 투자하기 위해서는 종잣돈(Seed Money)과 실행 계획이 무엇보다도 중요합니다.

부동산 시장 침체기에 실수요자들이 곱씹어야 할 말이 있지요. 우스갯소리로 들리는 ‘집 없는 사람은 이유가 있다’입니다. 집 없는 사람은 시장 침체기의 어느 순간에는 집값이 더 떨어질 것을 우려해 사지 않고, 활황기(집값이 올라가는 시기)에는 너무 비싸서 안 산다는 말이지요. 부동산 시장 침체기에 집값은 끝없이 하락할 것처럼 보이지만, 어느 순간 반등합니다. 침체기여서 공급은 더딘데 내 집 마련 수요(가수요 포함)는 꾸준하기 때문이지요. 그래서 실수요자라면 집값 최저점을 기다리지 말고 침체기의 어느 시기에 ‘내가 투자할 때가 저점’이라는 자기 최면이라도 해서 내 집 마련에 나서야 한다는 의견도 많습니다. 지금부터 1∼2년은 전문가가 아니더라도 부동산 시장이 위축하는 시기로 예상할 수 있습니다. 글로벌 경제 환경이나 한국 경제의 전반적인 문제 등을 살펴볼 때 경기가 빠르게 회복할 수 없는 조건을 갖추고 있기 때문이지요. 지금은 여러모로 글로벌 금융위기 이후인 2010∼2013년의 시기를 닮아가고 있지요. 이에 따라 금리 지속 인상으로 가계 부채가 도마 위에 오르고, 글로벌 금융위기 이후 나타난 ‘하우스 푸어’도 재현될 가능성이 있지요. 실수요자는 침체기의 어느 시기에 종잣돈을 투입할 준비를 해야 할 시기가 오고 있습니다.