신축 빌라 사면 1가구1주택 특례…3기 신도시 공급로드맵 마련

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1주택자가 신축 빌라·오피스텔·도시형생활주택을 추가로 구입해 다주택자가 되더라도 양도세·종합부동산세 납부 때 ‘1가구 1주택’ 특례를 주는 방안을 정부가 검토한다.

주택 공급 불안을 가라앉히기 위해 3기 신도시와 수도권 신규 택지에서 언제, 어느 정도 물량이 공급되는지 세부적인 로드맵도 제시하기로 했다.

재개발·재건축 속도를 높여 도심 내 신축 아파트 공급을 앞당기는 방안도 추진한다.

5일 국토교통부와 기획재정부 등에 따르면 정부는 이르면 이번 주 중 주택 공급 대책을 발표할 예정이다.

앞서 대통령실 고위 관계자는 "공급 대책 위주로 정부가 할 수 있는 모든 대책을 검토하고 있다"며 광복절 전 대책 발표를 예고했다.

이번 대책의 핵심은 공급 기간이 오래 걸리는 아파트보다 1∼2년이면 지을 수 있는 다세대, 오피스텔 공급을 촉진하는 데 있다. 3기 신도시가 본격적으로 공급되는 2027년 전까지 발생할 수 있는 주택 공급 공백을 막기 위해서다.

비(非)아파트 수요와 공급을 확대하기 위해 세제 혜택 등 인센티브를 확대한다.

정부는 이미 ‘1·10 대책’을 통해 올해와 내년 2년간 준공된 신축 소형주택을 구입하면 세금 계산 때 주택 수에서 제외하겠다는 방안을 내놓았다.

대상은 전용면적 60㎡ 이하의 수도권 6억 원·지방 3억 원 이하 주거용 오피스텔, 다가구, 아파트를 제외한 공동주택, 도시형생활주택이다.

그러나 기존 1주택자가 소형주택을 추가로 살 경우에는 취득세 혜택(취득세율 8% 대신 기본세율 1∼3% 적용)만 주고 양도세·종합부동산세 1가구 1주택 특례 혜택을 누릴 수 없도록 했다. 2주택자부터는 취득세·양도세·종부세 혜택을 모두 받을 수 있다.

1가구 1주택은 종부세를 부과할 때 공시가격에서 12억 원을 공제하고 세금을 매기는데, 특례 적용이 안 되면 9억 원만 공제돼 소형주택 추가 구입 때 내야 하는 세금이 크게 늘어날 수 있다.

또 1가구 1주택은 보유 기간 요건 등을 충족하면 양도가액 12억 원 이하에 대해 비과세 혜택을 받는데, 이 역시 받을 수 없다. 예를 들어 기존 주택 양도가액이 15억 원일 경우 12억 원을 공제한 3억 원에 대해 양도세를 매기지만, 소형주택 추가 구매로 비과세 특례가 사라지면 15억 원 전체에 대한 양도세가 부과된다.

1주택자가 월세 수익을 기대하고 소형주택을 샀다가는 자칫 ‘세금 폭탄’을 맞을 수 있어 이들이 소형주택 매입에 나설 유인이 크지 않았다.

기존 세제 혜택으로는 비아파트 인허가·착공 실적이 회복되지 않자 정부는 1주택자가 신축 소형주택을 추가 구입할 경우에도 양도세·종부세 1가구 1주택 특례를 받을 수 있도록 세제 혜택을 확대하는 방안을 이번 공급 대책에 담을 것으로 보인다.

지금은 올해 1월∼내년 12월 신축된 소형주택에 주택 수 제외 혜택을 주는데, 이 기간을 확대하고 면적·가격 기준을 완화하는 방안이 나올지도 주목된다.

정부는 다만 올해 이전에 지어진 기축 소형주택에 대한 주택 수 제외는 검토하지 않고 있는 것으로 확인됐다. 신규 공급 확대에 방점을 찍은 것으로 풀이된다.

정부는 신축 소형주택과 달리 지방의 준공 후 미분양 주택을 1주택자가 구입하면 1가구 1주택 특례도 받도록 하는 방안을 ‘1·10 대책’에 담았지만, 이를 위한 조세특례제한법 개정안은 아직 국회를 통과하지 못했다.

수도권 아파트 공급을 위해서는 3기 신도시 공급을 최대한 앞당기고, 개발 밀도를 높여 공급 물량을 확대하는 방안을 내놓을 것으로 전망된다.

정부는 지난달 부동산 관계장관회의를 통해 3기 신도시 5개 지구와 수도권 중소택지에서 2029년까지 23만6000가구가 분양될 예정이라고 밝혔다.

국토부는 국민이 어느 정도 물량이 공급되는지 체감할 수 있도록 연도별, 지역별로 세분화해 3기 신도시 공급 물량을 공개하는 로드맵을 준비하고 있다.

도심 재건축·재개발 물량 확보를 위해선 정비사업 기간을 단축할 수 있는 방안을 마련한다. 지방자치단체 인허가가 늦어지는 것을 막기 위해 지금은 따로 진행하는 환경영향평가, 재해영향평가, 교육환경영향평가, 문화재 조사 중 일부를 통합심의 대상에 포함해 속도를 높인다는 구상이다.

국토부 관계자는 "정비사업 단계별 절차를 줄일 수 있는 방법을 마련하고 있다"고 말했다.

앞서 정부는 안전진단 없이도 재건축에 착수할 수 있도록 해 서울 재건축 사업 기간을 최대 5∼6년 단축(신속통합기획까지 적용 시)하겠다는 ‘재건축 패스트트랙’을 발표했다. 그러나 패스트트랙 도입을 위한 법안은 21대 국회 임기 만료로 폐기되고 22대 국회에 재발의돼 아직 국회 문턱을 넘지 못했다.

정부의 이번 주택 공급 확대 대책도 빠른 입법 여부가 관건이 될 것으로 보인다.

조해동 기자