인구 소멸 시대, 상급지 신축 아파트 매수 전략은? 김제경, ‘시장을 이기는 부동산 투자 원칙’ 출간

클릭하시면 더 큰이미지를 보실 수 있습니다

시장을 이기는 부동산 투자 원칙…김제경 지음
다 오르던 시대는 끝났다…인구 감소, 공급·PF 위기
폭등 시그널 속에서 포착한 상급지 매수 타이밍

“지금은 너무 늦었어요. 오르기 전에 살 걸” “신축 아파트를 사고 싶은데 너무 비싸요” “마포구를 살까요? 성동구를 살까요?” “인구 소멸 시대에 집값이 떨어지지 않을까요?”

도시정비사업 전문가 김제경 투미부동산컨설팅 소장이 지난해 12월 출간한 그의 첫 저술 ‘시장을 이기는 부동산 투자원칙’에서 지난 10년간 부동산 투자 현업에서 활동하며 쌓은 전문성을 바탕으로 이 같은 독자들의 질문에 대한 답을 내놨다.

김 소장은 ‘인구가 줄어들면 집 값이 무조건 떨어질까’라는 질문에 대해 “인구 소멸시대에도 살아남는 지역에 주목하라”고 말한다. 특히 2025년 이후 초양극화 추세가 지속되고 있다는 점에서 서울 신축 아파트의 희소성이 더욱 주목받게 될 것이라고 전망했다.

재개발·재건축 전문가로 널리 알려진 기는 신축 아파트를 받을 수 있는 수단으로 정비사업 사업지 물건을 추천하면서도 “단지 신축 아파트를 가지고 싶어서 투자한다고 하면 말린다”며 “사업성이 있는 곳과 없는 곳, 될 곳과 안 될 곳을 신중하게 가려내야 한다”고 강조한다. 책의 3장에는 정비 사업에 관심이 있지만 정보가 부족한 초심자들을 위한 정비 사업의 기본 지식이 담겼다. 4장에서는 정부 정책과 부동산 시장의 상관 관계에 대해서 다뤘다. 김 소장은 “지난해 12월 윤석열 대통령의 계엄령 선포 사태 이후 여야의 강대강 대치로 입법 공백이 장기화 될 것이라고 정치·사회적 혼란은 가속화 될 것”이라며 “어떤 정책이 펼쳐질 것인지 알아두고 이에 대한 대비가 필요하다”고 강조한다. 그러면서 “보수에서 진보로 정권이 바뀌게 된다면 다주택자 규제 강화 시대가 올 것을 대비해야 한다”고 전망했다.

책의 마지막 부분에서는 입지를 판단할 때 가져야 하는 투자 원칙과 투자 타이밍 찾는 방법을 구체적으로 설명했다. 김 소장은 ‘내가 좋아하는 집이 아닌 남들이 좋아하는 집’‘나만 좋아하는 집은 가치가 없다’‘선호 요건의 교집합이 높은 주택을 찾아라’등 3가지 투자 원칙을 제시했다. 거주 가치만이 아닌 교환 가치에도 초점을 맞춰야 부동산 투자의 성공 가능성이 높아진다는 의미다.

그는 마지막으로 서울·수도권 부동산의 급지를 나누는 그만의 기준을 소개하면서 독자들에게 입지에 대한 지식을 전달한다. 그러면서 “급지가 달라질 곳을 찾아야 한다”고 제안한다. 과거엔 거주 환경이 열악했으나 지금은 ‘마·용·성’으로 불리는 마포·성동구처럼 향후 10년 뒤 급지가 달라질 지역이 존재한다는 것이다. 그는 “강동구는 둔촌부터 시작해서 고덕동 정비가 쭉 되면서 마포·성동구 급으로 가장 먼저 진입했다”며 “10년 뒤 가장 달라질 지역으로 동작구가 저평가라고 본다”고 말한다. 광화문과 강남, 여의도의 3도심 사이에 위치한 곳이지만 현재는 주거환경이 좋지 않아 시세가 낮지만 흑석·노량진 등 대규모 재개발이 속도를 내고 있기 때문이다.

다만 많은 사람들이 중요하게 생각하는 철도·역세권개발 계획 등 호재는 투자 시 ‘되면 좋고 안 되면 어쩔 수 없고’는 긁지 않은 복권 정도로 생각해야 한다고 말한다. 실행 시점도 대중이 없고 아예 엎어지기 일쑤이기 때문이다. 422쪽. 2만6000원.

김영주 기자