<김순환 기자의 부동산 깊이보기>월세 노린 단독·연립 투자는 위험한 그네타기

올해도 은퇴 전후의 베이비붐(1955~1963년 출생) 세대들이 단독주택과 연립, 소형아파트, 오피스텔 등 수익형 부동산 투자를 이어갈 전망입니다. 경기 침체로 베이비붐 세대가 은퇴로 내몰리면서 월급처럼 받을 수 있는 투자 대상을 찾고 있기 때문이지요. 은퇴 후 고정수익이 없는 이들이 가계경제 현금 흐름을 원활히 하기 위한 고육지책이기도 하지요.

하지만 투자 수요에 비해 공급이 너무 빨리 늘어나면서 수도권의 경우 신축 다세대(빌라)와 연립주택, 오피스텔 공급이 포화 상태에 이르고 있습니다. 다세대·연립주택의 경우 지난해 서울 5만3000여 가구 등 수도권에서 약 11만 가구가 인허가됐지요. 이들 다세대·연립주택은 공사기간이 6개월에서 1년 정도밖에 걸리지 않아 올해 곧바로 부동산시장에 나오게 됩니다. 오피스텔도 2012~2015년 전국에서 18만5820실이 분양됐지요. 한 해 평균 4만6000실 넘게 쏟아졌고, 지난해에만 5만7612실이 공급됐습니다. 올해도 4만5000실이 분양 예정이고요.

부동산 시장에서 공급 과잉은 필연적으로 미분양 증가와 수익성 악화로 이어집니다. 특히 미분양은 여윳돈과 대출해 투자한 돈이 묶이는 경우여서 자칫 가계부실로 이어질 수 있지요. 이에 따라 베이비붐 세대들이 선호하는 월세 나오는 주택이나 오피스텔에 여윳돈 아닌 대출을 받아 투자하는 것은 리스크(위험)가 큰 것으로 받아들여지고 있습니다. 실제 지난해 전셋값 급등의 대안으로 많이 지어진 서울 구로구와 부천시 일대 신축빌라의 경우 저조한 분양으로 올 들어 가격이 뚝 떨어졌습니다. 구로구와 금천구 등의 일부 신축 다세대 전용면적 50㎡의 경우 분양가보다 1500만~2000만 원 할인해 분양하는 곳도 나오고 있지요.

올해 부동산 시장은 공급량 증가와 주택담보대출 규제, 금리 인상 가능성 등 악재가 많습니다. 이 때문에 수도권 주택담보대출규제(2월 1일)를 10여 일 앞두고 벌써부터 주택 매매가격 상승률이 꺾이고, 주택시장을 전망하는 지표들도 하락하고 있지요. 악재가 많은 시기에 가격이 가장 빨리 떨어지는 부동산은 다세대와 연립주택 등입니다.

부동산 시장에 드리운 검은 구름은 올해뿐만 아니라 내년에도 쉽게 걷히지 않을 것으로 보입니다. 내년에는 2014년과 2015년에 대거 분양한 아파트와 중산층을 겨냥한 기업형 임대주택(뉴스테이) 입주 물량이 쏟아지기 때문이지요. 글로벌금융위기 직후인 2009년과 2010년처럼 준공 후 불 꺼진 집이 급증할 가능성도 배제할 수 없습니다. 올해 단독, 다세대, 연립주택, 오피스텔 투자를 준비하는 베이비붐 세대라면 보수적인 접근이 반드시 필요한 시기입니다.

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