<김순환 기자의 부동산 깊이보기>‘오피스텔 공급 과잉시대’ 투자 해법

올봄 수익형 부동산 분양시장에 오피스텔(아파텔·호스피텔 등 포함) 과잉 공급이 현실화되고 있습니다. 지난해 공급됐던 미분양 물량에 올해 분양 물량까지 쌓이고 있기 때문이지요. 저금리와 부동산 시장 훈풍이 불면서 지난해 오피스텔은 전국에서 6만1000여 실이 쏟아졌습니다. 특히 ‘공급 과잉’우려에도 불구, 묻지 마 청약과 건설·시행사들의 마케팅이 어우러지면서 수백 대 1의 청약경쟁률을 보인 곳도 많았지요. 하지만 실제 계약률은 예상보다 저조했습니다. 지난해 공급한 오피스텔 222개 단지 중 95개 단지인 42%가 아직도 분양 중인 것에서도 알 수 있지요.수도권에서는 141단지 중 56개 단지, 지방에서는 81단지 중 39개 단지가 잔여 물량 해소에 어려움을 겪고 있습니다. 이 정도면 ‘소화불량’이지요.

오피스텔 미분양이 해소되지 않고 있는 것은 입지가 안 좋은데다 분양가마저 비싸기 때문입니다. 특히 청약 열기에 편승한 고분양가 분양은 미계약률을 더 높이고 있지요. 오피스텔은 초역세권 등 입지 여건이 뛰어나거나 주변 시세보다 분양가격이 낮으면 의외로 계약률이 좋습니다. 지난해 입지여건이 좋은 수원 광교나 서울 강남권과 역세권 등은 높은 청약경쟁률 속에 완판됐지요. 지난해 오피스텔 계약률이 저조한 하남시의 경우 3.3㎡당 분양가격이 929만 원이었습니다. 경기지역 오피스텔 평균 분양가 796만 원, 수원시(926만 원), 용인시(735만 원), 화성시(755만 원), 고양시(708만 원)보다 훨씬 높았지요. 수도권 미계약 오피스텔업계는 지금 계약금 이자 지원 등 좋은 조건을 내세우며 미분양 털기에 안간힘을 쓰고 있다고 합니다. 그렇다면 오피스텔 공급 과잉 시대에 투자 해법은 무엇일까요. 우선 전체 부동산 시장의 흐름을 잘 분석한 후 투자의 원칙인 ‘역세권과 분양가’를 면밀히 살펴보아야 합니다. 월세 수익(세금 등 제외한 순익)과 환금성도 최우선 고려 대상이고요. 예컨대 오피스텔을 분양받고 5년간 월세수익을 올린 뒤 매각했을 경우 수익을 잘 따져봐야 합니다. 또 아파텔과 호스피텔 모두 오피스텔로 주거용이 아니라 사무용 건물이라는 인식을 전제로 투자 여부를 결정해야겠지요. 특히 일반인이 헷갈리는 아파텔은 주택 분양보증 대상도 아니어서 주택법 아닌 건축법 적용을 받지요. 특별한 경우가 아니면 발코니와 욕조도 설치할 수 없고, 전용률(계약면적 대비 전용면적 비율)이 낮은 반면 공용면적이 넓습니다. 당연히 관리비도 많이 나오지요. 세금도 주택에 비해 많습니다.

오피스텔은 입주해 살다가 팔고 싶을 때 팔지 못하면 손해를 볼 수 있는 상품입니다. 이는 장기적으로 오피스텔 인기가 떨어질 경우 제때 못 판다는 것을 의미합니다. 부동산 투자자들이 오피스텔보다 소형아파트나 주거용 건물 등을 선호하는 이유입니다.

soon@munhwa.com