<김순환 기자의 부동산 깊이보기>‘갭 투자’ 리스크 커진 부동산 시장

올 들어 주거·수익형 부동산에 대한 ‘갭(gap) 투자’ 리스크(위험)가 커지고 있습니다. 미국의 단계적 금리 인상으로 저금리 시대가 저물고 있는 등 부동산 시장 주변 환경이 악화되고 있기 때문입니다. 갭 투자는 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 높은 주택이나 수익형 부동산에 투자해 이익을 내는 투자법인데, 최근 2∼3년 사이에 부동산 투자자는 물론 직장인 주부들 사이에서도 유행했지요. 매매가격 5억 원의 아파트 전세가율이 80%(전셋값 4억 원)일 경우 1억 원만 투자하면 내 집이 되는 구조입니다. 투자자로서는 적은 돈으로 내 집도 마련하고 부동산 시장 호황에 따른 시세 차익도 남길 수 있지요.

갭투자는 주로 전세가율이 높은 지역의 소형 아파트(전용면적 60㎡ 이하), 오피스텔 등이 대상입니다. 기존 전·월세 세입자가 있어 목돈이 들지 않고, 금융권 대출도 쉽다는 장점이 있지요. 또 전·월세 수요자와 투자자 등 수요층이 많아 매매 등을 통한 처분도 상대적으로 쉽습니다.

갭투자로 수익률을 극대화하기 위해서는 전세가율이 높고, 전셋값이 떨어지지 않을 곳을 찾아야 합니다. 사통팔달의 도로망과 학군, 역세권 등을 갖춘 전·월세 수요가 풍부한 곳이지요. 물론 전세가율이 높고 수요가 풍부하다고 수익률이 높은 것은 아닙니다. 대출 등을 활용한 전형적인 레버리지(지렛대) 투자인 만큼 매입한 부동산의 매매가격이 올라야 수익이 나기 때문입니다. 갭투자로 돈을 벌기 위한 전제조건은 ‘부동산 호황 지속’인 셈이지요. 그래서 대출 의존도 높은 갭투자는 금리가 조금이라도 오르거나 집값이 하락하면 감당하기 힘든 상황으로 몰릴 수 있습니다. 더구나 부동산 시장 침체 지속으로 전셋값마저 급락하면 자칫 ‘깡통주택(주택담보 대출금과 전세보증금을 합친 금액이 매매가와 비슷한 주택)’이 될 수도 있지요. 그래서 갭투자는 투기성 투자에 가깝기도 합니다.

일반인까지 합세한 최근 2∼3년 사이의 갭투자 바람은 투자기법이 뛰어났다기보다는 저금리와 부동산 호황이 기반이 됐습니다. 외적 환경이 좋아서 단기 시세차익이 가능했고, 이에 편승한 투자자가 많았지요. 하지만 올해 이후 부동산 시장은 밝지 않습니다. 특히 내년부터 3년간은 신규아파트 입주가 봇물 터지듯 하는 시기지요. 입주 물량이 급증하는 이런 시기에 갭투자에 나설 경우 차익은커녕 ‘겨우 모은 자산’을 까먹는 낭패를 볼 가능성이 큽니다.

부동산 시장이 침체기에 접어드는 시기에는 갭투자 같은 감춰진 위험이 있는 투자보다는 여유 자금을 확보해 좋은 투자 시기를 기다리는 것이 더 중요합니다.

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