<김순환 기자의 부동산 깊이보기>재건축 부담금·징벌세…그리고 집값 안정

2006년 9월 시행 초부터 논란을 부른 재건축 초과이익환수제도가 올해 주택시장의 ‘뜨거운 감자’로 떠올랐습니다. 재건축 초과이익환수제는 주택 등의 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만 원을 넘으면 정부가 개발이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다. 노무현정부의 부동산시장 안정책의 하나로 시행됐지만 2012년∼2017년 12월 31일 기간 시행 유예가 결정됐지요. 이는 내년 1월 시행을 의미하지요.

이에 따라 올해 안에 관리처분인가 신청을 하지 못할 경우 재건축 초과이익환수제 적용대상이 됩니다. 재건축 시 시세차익이 많이 날 것으로 보이는 강남권 재건축 추진 단지에는 ‘발등의 불’이 된 셈이지요. 재건축업계에서는 내년 1월부터 재건축 초과이익환수제를 적용(예상)받는 재건축 단지는 수도권만 8만9597가구(서울 98곳 6만4676가구 등)가 될 것으로 추정하고 있습니다. 이들 단지가 내년 이후 재건축에 나서면 사업성은 현저하게 떨어질 수밖에 없겠지요.

주택 관련 협회와 강남권 재건축단지 조합 등은 재건축 초과이익환수제에 대해 ‘이중과세’ ‘징벌세 성격이 강한 부담금’ ‘미실현 이익에 대한 과세’ 등을 주장하며 시행유예를 주장하고 있습니다. 한국주택협회와 대한주택건설협회, 주택산업연구원 등은 최근 ‘재건축 초과이익환수제 2020년 12월 31일까지 3년간 시행 유예’ 등을 담은 ‘국민 주거안정과 내수진작을 위한 주택 분야 정책과제’ 건의서 등을 정부와 국회는 물론, 대통령선거 후보들에게 보내고 있지요. 이들 협회 등은 재건축 초과이익환수제가 시행되면 주택시장 위축이 불가피해 국가 경제에 악영향을 미칠 것이라고 주장하고 있습니다.

하지만 일반 아파트 거주자나 재건축 시 시세차익이 거의 없는 재개축조합과 일부 부동산 전문가는 재건축 초과이익환수제는 특정 지역에 부담금을 지우는 것보다 제도 시행 자체로 집값 안정 효과를 준다며 시행을 찬성하고 있습니다. 이 제도가 특정 재건축단지에 부담금을 지우는 것보다 분양가와 아파트값 상승 등을 제어해 ‘집값 안정’에 기여한다는 것이죠. 또 집값 안정은 국민 개인의 소비 진작은 물론 토지시장 안정에도 영향을 줘 기업의 투자(공장 신·증축 등)를 촉진한다는 것입니다.

특히 재건축 아파트의 가격 급등이 우리 사회의 극심한 부의 불평등 논란을 확대시키는 만큼 시행 후 보완을 주장하고 있지요. 이들은 오히려 부담금을 줄이기 위해 공사 비용 등을 부풀리는 사례를 모니터링해야 한다고 주문합니다. 재건축 초과이익환수제는 이처럼 장단점이 확실해 논란이 지속될 전망입니다. 정부와 국회가 심사숙고해 재건축 초과이익환수제에 대해 합리적인 판단을 내릴 것을 기대합니다.

soon@munhwa.com