“주담대 前에 신용·퇴직금 담보·약관 대출 먼저”

- ‘8·2 부동산 대책’ 이후… 대출 부족 메우려면

새 대출 기준 16일 전후 예상
기존 투기지역은 3일부터 적용

대책 발표 이전 거래 계약자는
무주택자일 경우만 예외 규정

주택담보대출을 받은 뒤에는
마이너스통장 개설 거절될 듯

‘8·2 부동산 대책’ 발표 이후, 주택 구입 자금 조달에 비상이 걸렸다. 서울 등 일부 지역에서 집값의 70%까지 빌릴 수 있었던 주택담보대출(주담대)이 사실상 40%까지만 가능해졌기 때문이다. 주택 구매를 앞뒀거나 이미 계약을 진행한 사람들을 중심으로 예상했던 주담대 금액의 부족한 부분을 메우는 방법에 관해 관심이 높아졌다. 이에 문화일보는 금융당국의 새로운 대출 규제와 관련해 제기되고 있는 독자들의 궁금증을 금융위원회 관계자들과 전문가들을 취재해 문답식으로 정리했다. 이들은 은행 신용대출, 퇴직금 담보, 보험 약관 대출 순으로 알아볼 것을 조언했다.

―이번 8·2 부동산 대책으로 대출받을 수 있는 금액이 줄어드나.

“어느 지역에 집을 사는지, 기존 주담대가 있는지에 따라 결정된다. 정부가 전국을 △투기지역 △투기과열지구 △청약조정대상 지역 △그 외 수도권과 지방으로 나눠 다른 대출 규제를 적용하고 있기 때문이다. 주담대가 없는 가구를 기준으로 △그 외 수도권과 지방은 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 종전대로 70%·60%(지방은 DTI 없음) 적용받지만 △청약조정대상 지역(60%·50%) △투기과열지구·투기지역(40%·40%) 순으로 적용 비율이 낮아진다. 가장 규제 강도가 높은 투기지역의 경우 기존에 주담대가 있으면 추가 대출을 받을 수 없다. 아니면 2년 내에 기존 주담대를 받아 산 집을 판다고 은행에 약정서를 내야 한다. 그러면 LTV·DTI를 각 30%씩 적용받을 수 있다. 기존 주담대를 모두 상환한 뒤 대출을 받게 되면 LTV·DTI는 각 40%씩 적용된다.”

―새로운 대출한도 기준은 언제부터 적용되나.

“금융당국이 감독 규정을 개정하는 오는 16일 전후로 예상된다. 이 시점 이후로 대출을 신청하는 사람은 강화된 대출 규제를 적용받는다. 하지만 개정 전 투기과열지구와 투기지역의 LTV·DTI 규정은 먼저 적용하기로 해 대출규제는 지난 3일부터 적용되고 있다.”

―이번 대책 발표 이전에 집을 계약하거나 분양권을 산 사람도 강화된 대출 기준을 적용받나.

“아니다. ‘무주택자’는 이 규정의 예외로 두기로 했다. 7일 나온 금융 당국 지침에 따르면 무주택 가구라면 지난 2일까지 어떤 유형의 주택(일반 매매, 분양권 당첨, 분양권·입주권 전매) 거래 계약을 체결했더라도 종전대로 LTV 60%를 적용받는다. 단, 매매계약 체결일이 2일 이전이란 점은 대출 신청자가 증명해야 한다.”

―주담대 한도를 높일 수 있는 방법은.

“서민·실수요자 요건에 해당하면 한도 증액이 가능하다. 무주택 가구주이면서 부부 합산 연 소득이 6000만 원(생애최초구입자는 7000만 원) 이하이고, 주택가격이 6억 원 이하(조정대상지역 5억 원 이하)이면 LTV와 DTI가 10%포인트씩 높아진다. 따라서 서울이나 세종시, 과천시에서 집을 산다면 집값 40%까지만 대출이 되지만 서민·실수요자로 인정되면 50%까지 빌릴 수 있다. 만약 서울 지역 주택 구입 자금 마련이 어렵다면 전·월세나 수도권·지방 주택 구입을 고려해볼 수 있다. ”

―서민·실수요자 아니면 방법이 없나.

“일단 △은행 신용대출 △퇴직금 담보대출 △보험 약관 대출 순으로 알아보라. 은행 마이너스통장 한도부터 늘리는 것이 유리하다. 대출을 받을 때는 담보대출보다 신용대출부터 받아야 대출 규모를 최대한으로 할 수 있다. 주담대를 받은 뒤 마이너스통장을 개설하거나 한도를 늘리려 하면 LTV 회피 대출로 보여 대출 승인이 거절될 수 있기 때문이다. 마이너스통장 한도를 늘려도 돈이 모자란다면, 직장인의 경우 사내 퇴직금 담보대출을 고려해볼 수 있다.”

황혜진 기자 best@munhwa.com