양도세 큰 집은 처분… 年임대소득 2000만원 아래로

- 다주택 과세 강화… 사례로 본 ‘절세 방법’

2000만원 넘으면 ‘종합과세’
최소 한 가구 줄이는 게 나아

매각땐 집값상승 여부 분석을
팔기 꺼려진다면 부담부 증여

85㎡·6억이하 주택은 임대로
보유세 강화·금리인상도 변수

올해부터 다주택 보유자에 대한 과세 강화가 본격화한다. 다주택자들은 매각, 임대등록, 보유, 증여 등의 선택지를 놓고 고민에 빠졌다. 8일 원종훈 KB국민은행 WM컨설팅부 세무팀장의 도움을 받아 서울 서초구 2가구, 경기 안양시 2가구, 의왕시 1가구, 인천 1가구 등 총 6가구의 아파트를 소유하고, 이 중 본인 거주 1가구를 제외한 나머지 5가구를 임대한 다주택자 A 씨의 사례를 분석해봤다.

◇일부 매각·증여해 연 임대소득 2000만 원 이하로 낮추는 게 유리 = 다주택자에 대한 세금은 △전세나 월세를 주고 벌어들인 소득에 부과하는 임대소득세 △주택 보유에 따라붙는 재산세와 종합부동산세 등 보유세 △매각 시 양도 차익에 매겨지는 양도소득세(양도세)로 요약된다.

임대소득은 연 2000만 원 이하로 낮추는 게 유리하다. 올해까지 2000만 원 이하는 비과세지만 내년부터 14%(분리과세·다른 세금에 합하지 않고 별도로 떼어 내 과세)의 세율을 적용받는다. 특히 2000만 원을 넘어가면 종합과세(소득을 모두 합해 과세) 대상이다. 내년부터 임대소득을 얼마나 벌어들이냐에 관계없이 세금을 내야 하지만 그나마 부담이 적은 분리과세를 적용받는 게 절세 면에서 낫다는 것이다.


A 씨의 5가구에서 나오는 전세보증금은 총 26억5000만 원이다. 부부합산 3주택 이상이면서 전세보증금 합계가 3억 원 이상이면 전세보증금에 대한 세금을 물어야 한다. 이때 보증금은 월세로 환산(간주임대료)해 임대소득을 계산하게 된다. 이에 따르면 연간 임대소득은 2179만 원이다. 전세보증금을 월세로 바꿀 때 올해 말까지 소형(전용면적 60㎡ 이하+기준시가 3억 원 이하) 주택은 대상에서 제외해 준다. A 씨의 경우 인천 아파트가 1억 원대여서 과세 대상 액수가 다소 줄었다. 하지만 여전히 연 임대소득이 2000만 원을 넘기 때문에 최소한 한 가구 정도는 줄이는 게 낫다는 게 원 팀장의 조언이다. 임대소득이 2000만 원 이하면 2020년 말까지 임대등록 시 건강보험료 감면 혜택(8년 임대 80%, 4년 임대 40%)도 받을 수 있다.

6가구 중 그럼 어떤 걸 처분해야 할까? 양도 차익을 많이 남기고 싶다면 양도세가 어떻게 바뀌는지 살펴봐야 한다. 서울 전역 등 40개 조정 대상 지역 내 다주택자에 대한 양도세율이 당장 4월 1일부터 인상된다. 기본세율 6~42%에 2주택자 이상은 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트가 더해진다. A 씨의 서초구 2가구는 조정 대상 지역 내여서 양도세 중과(重課)가 적용되지만, 나머지 4가구는 중과 대상이 아니다. 양도세 중과 여부만 놓고 본다면 서초구 2가구는 4월 전에 매각하는 게 낫고, 나머지 4가구는 언제 팔아도 상관없는 셈이다. 하지만 다주택자들의 매물이 4월 직전까지 쏟아질 경우 전국 어디서나 매각이 어려울 수도 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 아울러 양도세를 줄이는 것도 중요하지만 향후 집값 상승 가능성도 감안해 매각이냐 보유냐를 결정해야 한다.

◇매각 안 한다면 증여도 방법 = 팔기 꺼려진다면 증여도 한 가지 수단이다. 이 중 ‘부담부(채무인수조건부) 증여’는 증여세를 줄일 수 있는 방법 중 하나다. A 씨의 아파트 중 전세보증금이 약 5억 원, 시세가 약 7억 원인 곳이 있다. 자녀에게 해당 아파트를 부담부 증여 방식으로 줄 경우 세법상으로는 (전세 세입자에게 갚아야 할) 채무인 5억 원은 자녀에게 파는(양도하는) 것으로, 나머지 2억 원만 증여하는 것으로 해석된다. 증여세가 확 줄게 되는 것이다. 다만, 전세보증금 양도에 따른 양도세는 내야 하기 때문에 양도 차익이 클 경우는 부담부 증여와 일반 증여 중 어떤 게 절세 효과가 더 큰지 잘 따져봐야 한다.

매각이나 증여 후 남은 아파트 중 6억 원 이하면서 전용면적 85㎡ 이하 아파트는 임대등록을 하는 게 낫다. 임대소득세 및 보유세(재산세와 종합부동산세) 감면 혜택 등이 집중돼 있기 때문이다. A 씨의 서초구 아파트 2가구는 모두 85㎡를 초과하고 기준시가도 6억 원을 훌쩍 넘는데 이들의 경우 임대등록을 해도 별다른 세 절감 효과가 없다.

◇보유세와 전세보증금 과세 강화 폭이 변수 = 정부는 이르면 올 상반기 보유세와 전세보증금 과세 강화 방안을 내놓겠다며 다주택자에 대한 압박 수위를 높여가고 있다. 보유세는 세율 인상 등 직접적인 방법부터 실거래가의 60~70% 수준인 공시가격을 현실화하는 간접적인 방법까지 다양한 방안이 거론되고 있다. 전세보증금 과세는 3주택자 이상에서 1~2주택 이상으로 대상을 확대하는 거시조정과 공제액과 공제 대상 축소, 과세비율 상향 등 미시조정까지 두루 검토되고 있다. 원 팀장은 “세금뿐 아니라 향후 가격 상승 가능성 등을 검토해 결정해야 한다”며 “특히 정부가 보유세 강화 기조에 있고 금리도 인상될 수 있는 만큼 대출을 낀 채 여러 가구를 소유했다면 일부는 처분(매각 또는 증여)하는 게 나을 수 있다”고 말했다.

박수진 기자 sujininvan@munhwa.com