투기지역, 담보대출 건수·만기연장 제한… 거래 신중해야

정부 추가지정 규제지역별 매매 유의점

조정대상지역
투기지역·투기과열지구에
경기 6개市·부산 7개區 추가
2년 거주해야 양도 비과세

투기과열지구
서울전역·과천·분당 등 해당
조합원 분양권 전매 안되고
DTI·LTV 40% 적용 ‘규제’

투기지역
서울 11개區·세종시 지정
양도세 가산세율 추가적용
투기수요 억제에 초점 맞춰

‘투기지역·투기과열지구·조정대상지역…. 무슨 차이가 날까?’

지난해 8·2 부동산 대책 발표를 기점으로 부동산 규제 수단으로 자주 등장하는 용어가 바로 투기지역·투기과열지구·조정대상지역이다. 집값 과열을 진정시키기 위해 지정과 동시에 각종 규제가 일괄 적용돼 주택 매입을 부담스럽게 만든다.

조정대상지역의 경우 2016년 ‘11·3 대책’과 함께 처음 등장했다. 세 규제 지역 가운데 역사가 가장 짧다. 투기과열지구의 주요 규제 중 청약 관련 내용을 주로 빼서 만들었다. 청약 1순위 자격 제한, 재당첨 제한, 분양권 전매제한 등이 적용된다. 지난해 ‘6·19 대책’을 거치며 서울 25개 구 전역, 경기 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2 등 경기 7개 시, 부산 해운대구 등 7개 구(군)와 세종시가 지정됐다. 27일 기준 총 40곳이다.

조정대상지역으로 지정되려면 우선 정량적 조건을 만족해야 한다. 일단 직전 3개월간 주택가격상승률이 동 기간 물가상승률의 1.3배보다 높아야 한다. 이와 함께 주택공급이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 5대1을 초과(또는 국민주택규모 이하 10대1 초과)하거나, 직전 3개월간 분양권 전매량이 전년 동기 대비 30% 이상 상승하거나, 시도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 요건 중 하나를 만족해야 한다. 이를 만족한다고 모두 조정대상지역에 선정되는 것은 아니고 과열 지속 가능성 등의 정성적 요건도 감안된다.

조정대상지역이 시장에 통하지 않자 정부가 지난해 8·2 대책을 통해 꺼내 든 카드가 ‘극약처방’이라 할 수 있는 투기과열지구와 투기지역이다. 투기과열지구 역시 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로 직전 2개월 청약경쟁률이 5대1을 초과하는 경우, 주택분양계획이 전월 대비 30% 이상 감소하는 경우, 주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소한 경우 등의 선택요건을 충족해야 지정할 수 있다. 조정대상지역과 마찬가지로 정량적 요건을 만족하더라도 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역이라는 정성적 요건도 충족해야 하기 때문에 결국 최종 판단은 정부가 하는 셈이다.

투기과열지구는 ‘부동산 규제 종합세트’라 할 수 있다. 재건축 조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전면 금지되고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 내려가는 등 20개 가까운 규제가 동시에 적용되는 ‘부동산 규제 종합선물세트’다. 원래 규제 수가 14개 정도였지만 8·2 대책으로 재개발 분양권 전매 금지, 정비사업 분양 재당첨 5년 제한 등이 추가되면서 19개로 불어났다. 투기과열지구는 2002년 서울 전역 및 수도권을 중심으로 적용됐다가 2011년 말 서울 강남 3구(강남·서초·송파)에서 마지막으로 해제되면서 사라졌었는데 8·2 대책으로 6년 만에 부활했다. 서울 전역과 경기 과천·세종시가 포함됐고 ‘9·5 후속조치’로 대구 수성구와 경기 성남 분당구가 추가됐다.

투기지역은 투기과열지구보다는 규제 정도가 다소 약하지만, 주택담보대출을 규제하는 등 투기 수요를 억제하기 위한 규제다. 투기지역 지정 요건은 집값 상승률이 전국 소비자 물가상승률의 130%(1.3배)를 넘는 지역 중에서 직전 2개월 평균 가격 상승률이 직전 2개월 평균 전국 가격상승률의 130%를 넘거나, 직전 1년간 가격상승률이 지난해 3개월 평균 전국 가격상승률보다 높은 경우다.

조정대상지역과 투기과열지구가 주택법을 적용받아 국토교통부가 관리하는 것과 달리 투기지역은 소득세법 적용을 받아 기획재정부가 관리한다. 투기지역으로 선정되면 양도세 가산세율이 적용되고, 주택담보대출 건수가 가구당 1건으로 제한된다. 따라서 투기과열지구로 지정된 곳 중 투기지역을 중복 지정한 경우 추가로 ‘세제 및 금융 규제’를 가하겠다는 의미다. 투기지역은 2012년 5월 서울 강남 3구에서 마지막으로 해제된 이후 8·2 대책 때 서울 강남 4구(서초·강남·송파·강동) 등 11개 구와 세종시가 선정됐다.

박수진 기자 sujininvan@munhwa.com