<김순환 기자의 부동산 깊이보기>부동산시장 하향·경착륙 그리고 하우스푸어

부동산 시장에 먹구름이 몰리는 형국입니다. 경기 위축 상황에서 코스피 지수는 2000선을 불안하게 지키고 있고, 국내외 연구기관들은 내년 한국 경제성장률을 2.6% 내외로 올해보다 더 낮게 잡고 있지요. 여기에 한국은행의 11월 금리 인상설에 무게가 실리면서 ‘저금리 시대의 종언’도 다가오고 있습니다. 가계신용(부채·3분기 기준)은 1500조 원(주택담보대출은 483조5000억 원)을 돌파했고요. 서울을 제외한 수도권과 지방 광역시는 주택 입주물량이 쏟아지고, 전국 미입주(준공 후 미분양) 주택도 9월 말 기준 1만4946가구에 이르고 있지요. 여기에 주택 거래량은 급격히 줄고 있습니다. 11월 서울 아파트 매매 거래량(22일 기준)은 전월보다 60%가량 줄어든 2700여 건에 불과하지요.

부동산 시장 하향을 예고하는 것은 이뿐만이 아닙니다. 주택 매매가격이 전셋값보다 낮아 매매 시 전세금을 돌려받지 못하는 ‘깡통 전세’ 우려가 있는 경우에 가입하는 전세보증금 반환보증 실적(가입자)이 급증한 것도 그중 하나지요. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 전세보증금 반환보증 실적은 지난해까지만 해도 4만3918건, 9조4931억 원에 그쳤는데 올해(11월 16일 기준)는 7만6236건, 16조3630억 원을 기록했습니다.

금융기관들이 보유한 부동산을 팔아치우는 것도 눈여겨봐야 합니다. 지난 6월 말 기준 시중·지방·인터넷·특수 은행들이 보유한 투자부동산 자산은 2조4322억 원으로 전년 말(3조4421억 원) 대비 29.3%(1조99억 원)나 감소했지요. 이는 올 들어 금융기관의 부동산 투자 규모가 3분의 1이나 줄었다는 것으로, 세계적으로 이어져 오던 저금리 흐름이 끝나고 있다는 뜻이지요. 한국 부동산 시장을 객관적으로 볼 수 있는 투자사들의 경고도 새겨봐야 합니다. 서울에 국내 최초로 독립 자산관리 전문 투자자문사인 TCK인베스트먼트를 창업한 오하드 토포 회장은 최근 “10년 저금리 시대가 끝나고 위기가 온다면 한국 같은 수출 의존형 신흥국이 가장 큰 타격을 입을 것”이라고 경고했지요. 그는 한국은 (저금리 시대 종언과 함께) 부동산에서 위기를 겪을 것임을 분명히 했습니다.

최근 부동산 시장 환경 악화는 분명하게 드러나고 있습니다. 하지만 일부 지역의 집값 거품이 해소되지 않는 한 정부의 초강력 규제와 대출 죄기는 존속할 수밖에 없지요. 이는 경기침체와 부동산 하향 시기에 규제가 제대로 작동해 주택 가격 하락이 지속한다는 것을 의미하지요. 향후 2년 이내에 하우스푸어(대출로 집을 산 후 가난하게 사는 이들)의 재등장도 배제할 수 없습니다. 지금 실수요자들은 부동산 시장의 경착륙에 대비해야 할 때입니다.

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