인천 서구 ‘한들구역 도시개발사업‘ 토지주와 상생개발

최근 5500억 원 규모의 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통해 개발 자금을 성공적으로 조달한 인천 서구 ‘한들구역 도시개발사업(조감도)’에 대한 연내 분양 기대감이 커지고 있다.

17일 부동산업계에 따르면 DK도시개발 관계사인 DK아시아는 인천 서구 백석동 170-3번지 일대에 추진 중인 인천 한들구역 도시개발사업을 위해 지난 2월 2600억 원 규모의 1차 PF 조달에 이어, 같은 달 28일 2900억 원 규모의 2차 PF 조달을 마쳤다. 2차 PF 금융주관사는 1차와 같은 KEB하나은행이다. 앞서 DK아시아는 2월 1일 인천 서구청으로부터 한들구역 내에 4805가구 규모의 대단지 아파트를 조성하는 내용의 ‘검암역 로열파크씨티 푸르지오’ 사업 승인을 받았다.

한들구역 도시개발사업은 다년간 축적된 도시개발사업 전문성을 바탕으로 시행사와 토지주가 상생하는 형태로 추진되고 있다. 개발사는 매매 계약 이후 진행될 4∼5년 인허가 기간의 토지 상승금액을 최초 토지매매계약 시점의 계약금액에 미리 반영, 토지주와의 신뢰를 확고히 했다. 사업 승인 이후 토지 대금을 일시금으로 지급해 금융 이자가 발생하지 않아 상품에 반영될 원가 비중을 낮춘 것이다. 이는 최종 소비자인 아파트 입주민들에게 유익하다는 게 업체 측 설명이다.

김효종 DK도시개발 본부장은 “그동안은 건설사가 지급보증 및 신용보강 등을 이유로 우월적 지위를 누리며 도시개발사업을 주도해 왔지만 전체적인 사업 이해도는 낮아 아쉬운 경우가 많았다”며 “한들 도시개발사업은 시행사와 토지주, 분양을 받는 수요자의 상생 차원에서 진행되고 있다”고 말했다. 실제 한들구역 도시개발사업은 모두 세 단계로 진행되고 있다. 첫 단계로 소유권 이전 및 명도 관련 서류 100%를 금융주관사가 직접 위탁·보관하는 형식으로 안정성을 확보했다. 둘째 단계로 공동주택 사업승인을 득해 인허가 리스크(위험)를 해소했다. 셋째 단계로 PF 자금을 조달해 토지대금을 일시금으로 지급함으로써 금융 이자를 절감해 토지매입 원가비중을 낮췄다.

김 본부장은 “시행사와 토지주 등이 상생할 수 있는 것은 토지주와 시행사 간의 상호신뢰, 금융 주관사의 적극적인 참여 등 3박자가 일치돼야 가능하다”며 “한들구역 프로젝트는 PF 조달의 새로운 패러다임을 만들어냈다”고 강조했다.

KEB하나은행 부동산금융부 관계자도 “그동안은 지급보증 및 신용보강 등을 이유로 건설사 주도의 사업 형태가 주를 이뤘지만 한들구역 도시개발사업은 기존 PF 조달 방식에서 탈피, 선진적 도시개발사업의 본보기를 보여주는 것”이라고 말했다.

인천 한들구역 도시개발사업은 총 사업비 2조5000억 원이 투입되는 초대형 도시개발 프로젝트 ‘검암역 로열파크씨티 푸르지오’ 와 대규모 주민 커뮤니티 시설 등이 조성될 예정이다. 검암역 로열파크씨티 푸르지오는 공항철도 검암역을 이용할 경우 김포공항역까지 단 두 정거장에 불과하고, 9호선 지하철과 공항철도 마곡나루역 10분대, 서울역 35분이 소요된다.

김순환 기자 soon@munhwa.com