강남 재건축, ‘棟 구분없는’ 임대주택 수용 땐 50층 허용

黨政, 조건부 용적률 완화 선회
제시 조건 엄격해 실효성 의문

정부·여당이 조만간 발표될 서울·수도권 주택공급 대책에 ‘강남 재건축’도 ‘조건부’로 허용하는 방안으로 선회했다. 하지만 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관을 무조건 시행사로 참여시키는 등 강남 재건축 조합의 부동산수익을 최소화(혹은 이익환수)하는 조건과 함께 ‘구분없는’ 임대주택 수용 등을 내걸 전망이어서 실효성에 한계가 있다는 지적이다. 지나친 공공성 강조가 수요·공급 정상화를 가로막는 부작용을 일으킬 수 있다는 우려의 목소리도 크다.

27일 정부·여당은 ‘획기적인 공급대책’의 핵심 사안으로 유명 강남 재건축도 허용한다는 방침을 세우고 서울시와 해당 재건축조합 등과 논의를 진행 중인 것으로 알려졌다. 당정은 시장 안정을 위한 서울시내 주택공급 방안 중 재건축 규제 완화가 가장 현실적이란 결론에 이른 것으로 전해졌다. 김현미 국토교통부 장관도 지난주 국회 대정부질의 과정에서 용산 정비창 부지에 예정된 8000가구 공급을 용적률 완화 등을 통해 공급량을 더 확대하겠다는 발언을 하기도 했다. 시장에서 그간 주장한 ‘용적률 완화’와 ‘층수제한(35층)’ 규제를 풀면 충분한 공급량이 나온다는 계산이다. 정부는 5·6대책 당시 도입한 공공재개발과 유사한 방식으로, LH와 SH가 시행사로 참여해 사업 속도를 높이고, 조합원 물량을 제외한 일반공급의 절반 이상을 공공임대 등으로 배정하는 방안을 서울지역 재건축에도 도입을 고려하고 있다. 정부는 이를 위해 강남 재건축 조합들과도 접촉한 것으로 알려졌다. 일반주거 용도(300% 이하)로 묶여 있는 재건축 아파트의 용적률을 준주거용지(최대 800%)로 바꿔주며, 층수도 기존 35층에서 50층까지 늘리게 되면 충분히 사업성을 확보할 수 있다는 판단에서다. 정부 관계자는 “한정된 서울 시내 부지를 적극적으로 활용하기 위해 용적률 완화와 함께 층수제한 등도 고려하고 있다”며 “이에 대한 조건은 반드시 ‘공공성’이 포함돼야 한다는 것”이라고 설명했다.

이 같은 규제완화의 반대급부로 정부가 제시할 조건은 너무 엄격하다. 재건축 조합이 받아들여 할 임대주택 의무 공급비율이 만만치 않을 것이고, 계층 간 위화감 조성 등의 문제로 말이 많았던 형식적인 소셜믹스(단지 내 일반분양과 공공임대 함께 조성)를 동 간 구분을 없애는 방식 등으로 개선할 것을 받아들여야 한다. 정부가 수익환수에 대한 의지도 확고하다는 점도 공공재건축의 걸림돌로 작용한다.

정부는 재건축 허용이 불러올 단기간의 시장 불안도 감수하지 않으면 안 된다. 공공재건축이 시작되더라도 재건축에 따른 주변 지역의 아파트가격 상승 등은 피하기 어렵기 때문이다. 이 부분 때문에 정부와 여당은 이를 불식시키기 위한 방법을 막판까지 고민할 것으로 보인다. 정부관계자는 “대책 발표를 이달 말까지 하기로 했지만 자칫 다음 달로 넘어갈 수도 있을 것”이라고 최근 분위기를 전했다.

박정민·이정우 기자