변창흠 “역세권 고밀 개발·용적률 확대” 전문가 “공공개발로 실수요자 만족 의문”

변창흠 국토교통부 장관 후보자가 여러 차례 서울 도심 주택 공급에 대한 자신감을 내비친 것과 달리 부동산·건설 전문가들은 실효성과 현실성에 의문을 제기하고 있다. 역세권 고밀 개발 등 공급 대책 상당수가 이미 시행 중인 데다, 정부 주도의 공공 개발이 실수요자를 만족시키기엔 역부족이란 지적이 나온다.

24일 부동산업계와 국회 등에 따르면 변 후보자는 지난 23일 국회 인사청문회에서 서울 도심역세권 반경을 500ｍ까지 넓히고 용적률을 300%까지 올리는 방안 등을 재차 제시했다. 현재 서울의 역세권은 역 반경 350m, 용적률은 평균 160% 선이다. 변 후보자는 “역세권이나 저층 주거지, 준공업지역 등이 서울에는 아주 많다”며 “서울에 있는 역은 307개가 되고 역세권 면적을 500m로 잡으면 서울 총면적의 반 정도가 된다”고 강조했다.

반면 용적률 확대 등을 통한 역세권 고밀 개발은 이미 서울시가 2018년 발표했던 사안이다. 현재까지의 실적도 지지부진하다. 업계 관계자는 “역세권은 상가 밀집지역이 많은데, 토지 가격이 비싸고 개발 시 높은 이익이 예상돼 웬만한 인센티브가 아니면 소유주들을 설득하기 어렵다”고 말했다. 지난 5·6 공급대책에 포함됐던 준공업지역을 활용한 주택공급 방안도 생활편의시설 등 거주 인프라가 부족해 단기간에 성과를 내긴 어려울 것으로 전망된다.

실수요자 입장에서도 ‘변창흠 표 공급 방안’에 대한 호응도는 크지 않은 실정이다. 실수요자 대다수는 중대형 아파트와 다양한 커뮤니티 시설 등 양질의 주거환경을 원한다는 게 중론이다. 하지만 변 후보자의 구상에 따라 도심 내 공급되는 주택은 공공임대와 공공 자가주택이 될 전망이다. 공공자가주택은 집을 팔 때 공공에 팔아야 하는 환매조건부 분양주택, 공공이 땅을 소유하는 토지임대부 주택, 공공과 지분을 공유하는 지분공유형 주택 등으로 실수요자의 기대수준과는 차이가 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “단순히 숫자 채우기 중심의 공급 대책으론 전례 없이 요동치고 있는 부동산 시장의 불안 현상을 절대로 해결할 수 없다”면서 “공공과 함께 민간이 움직일 방안을 거듭 고심해야 한다”고 말했다.

황혜진 기자 best@munhwa.com